Uus toetuste süsteem võib aeglustada elamute renoveerimist väljaspool Tallinnat ja Tartut

Riikliku toetuse määra langetamine tõenäoliselt ei peata korterelamute uuendamist täielikult, kuid võib muuta sellised projektid väikelinnade ja maapiirkondade elanike jaoks keerulisemaks. SEB äriklientide valdkonna juhi Toomas Paltsi hinnangul ei ole oodata ühesuguseid tagajärgi kogu Eestile.

Illustratiivne foto: Stena.ee

Vaatamata keerulisele eelarveolukorrale on riik säilitanud korterelamute renoveerimise rahastamise. Seetõttu arutatakse praegu eelkõige abi suurust, selle saajate ringi ja ülesandeid, mida see peaks lahendama.

Hoonete remont ei ole seotud ainult energiatarbimisega. Pärast uuendamist püsib maja kauem kasutuslõlblikuna, elanike kommunaalmaksed võivad langeda ning ümbritsev hoonestus muutub paremaks. Siiski on alates 2010. aastast riigis renoveeritud umbes 4200 korterelamut — pindala järgi umbes kolmandik renoveerimist vajavast elamufondist.

Perioodil kuni 2050. aastani vajavad töid veel umbes 12 500 hoonet. Järgmiseks kümneks aastaks on kavandatud 4000–5500 maja uuendamine. Sellise mahu juures mõjutavad toetuste andmise reeglid ka eluasemeturgu, piirkondade arengut ja inimeste otsust investeerida raha oma kodudesse.

Majade remont ei lahenda kõiki piirkondade probleeme

Arutelu käigus kõlasid kartused, et toetuste kärpimine süvendab riigi üksikute piirkondade hääbumist. Kuid olukord Kohtla-Järvel viitab rahvaarvu vähenemise teisele põhjusele: otsustavateks teguriteks said töökohtade kadumine ja inimeste lahkumine, mitte elumajade seisukord.

1990. aastate alguses oli Kohtla-Järvel üle 62 000 elaniku. Praegu on seal alles umbes 33 000 inimest. Elanike arvu vähenemine langetas nõudlust korterite järele, see mõjutas hindu ning eluaseme väärtuse langus muutis uute investeeringute kaasamise keerulisemaks.

Seetõttu ei taga uuendatud majad iseenesest piirkonna arengut. Need ei asenda töökohti, koole, arstiabi ja muud infrastruktuuri.

Toetuse vähenemisel tuleb puuduvad vahendid leida korteriühistutel: suurendada oma osamakseid või kaasata rohkem laenuraha.

Laenumaksed hakkavad piirkonniti erinema

Riigi kahes suurimas linnas võivad tagajärjed olla leebemad. Tallinnas ja Tartus oli toetuse tase juba varem madalam ning eluasemete maksumus ja turu seisukord võimaldavad käsitleda remonti pikaajalise investeeringuna. Kuid regulaarsete maksete kasv majandusliku ebakindluse taustal võib ajendada osa omanikke otsust edasi lükkama.

Suurlinna maja puhul tõstab üleminek 30-protsendiliselt toetuselt 20-protsendilisele keskmist igakuist laenumakset 30 aastaks 109 eurolt 125 eurole korteri kohta. Puhvri lisamisel muutub arvestuslik summa 125 eurolt 143 eurole ehk suureneb umbes 15%.

Väljaspool suuri keskusi ei pruugi peamine küsimus olla enam seotud elanike soovi, vaid nende maksevõimega. Kui korter maksab vähe, muudab täiendav summa remondilaenuks tugevamalt kulude ja eluaseme hinna suhet.

Tallinna ja Tartu vanas elamufondis hinnatakse ruutmeetrit tavaliselt 2000–3000 eurole või veidi enamale. Vähem aktiivse turuga kohtades on korteri ruutmeetri hind mõnikord madalam kui renoveerimise enda keskmine hind, mis on 700–1000 eurot.

Maapiirkonnas toob abiosakaalu vähenemine 50 protsendilt 20 protsendile kaasa 30-aastase laenu keskmise makse tõusu 78 eurolt 125 eurole kuus korteri kohta. Puhvriga arvutamisel muutub näitaja 89 eurolt 143 eurole. See on umbes 60% rohkem, kusjuures remondikulud võivad moodustada märkimisväärse osa korteri turuhinnast.

Tehasepakett ei alanda alati projekti maksumust

Riiklik süsteem paneb suuremat rõhku tehastes valmistatud lahendustele. Selline lähenemine võib kiirendada töid ja toetada Eesti ettevõtteid. Kuna suur osa kogu renoveerimisahelast toimub riigi sees, võib eelarve saada ka rohkem maksutulu ning sõltuvus materjalide ja detailide impordist on väiksem.

Korteriühistud pööravad tähelepanu selle mudeli hinnale: tehasepoolsed lahendused lähevad sageli kallimaks kui traditsioonilised. Kui samal ajal väheneb abi ja kasvab tööde maksumus, langeb omanikele suurem osa kuludest.

Selle tõttu on rida ühistuid juba lükanud hästi ettevalmistatud projektid määramata ajaks edasi: olemasolevad plaanid ei vasta tehasepõhisele renoveerimisviisile vormi või rahastuse mahu poolest.

Pangad säilitavad huvi selliste projektide vastu, kuid võivad riske rangemalt hinnata

Palts ei usu, et renoveerimine peatub pankade keeldumise tõttu korteriühistuid krediteerida. Eestis toimub finantsorganisatsioonide vahel konkurents ning majade terviklikuks uuendamiseks mõeldud laenude intressimäärad on sageli lähedased kodulaenudele. Sellise rahastamise tähtaeg võib ulatuda 30 aastani.

Piirkondades, kus turg areneb, leiavad kvaliteetse juhtimisega ühistud tavaliselt laenuandjad. Kuid väiksema toetuse korral peavad pangad arvestama teistsuguse riskitasemega. Varem võis abi katta umbes poole eelarvest, nüüd aga peavad ühistud katma oluliselt suurema osa kuludest omavahenditest või laenudest — kuni selle osa suurenemiseni 30% võrra.

Madala kinnisvaraväärtusega piirkondades võivad pangad selliseid projekte põhjalikumalt hinnata.

Tõenäoliselt ei too toetuse vähenemine kaasa remondist täielikku loobumist, vaid suurte tööde edasilükkamist. Ühistud võivad jagada projekti mitmeks etapiks: esmalt vahetada kütteseadmed, korrastada katus ja kõrvaldada muud kiireloomulised probleemid ning teha terviklik rekonstrueerimine hiljem.

Sellise lähenemisviisi puhul kasvab hoonete energiatõhusus ja uueneb elamufond aeglasemalt. Samal ajal jätkub ehitushinna tõus: ehitushinnaindeks tõusis viimasel aastal 1,5%, aasta varem 1,6% ning veel aasta enne seda lisandus 6,1%.

Seetõttu ei puuduta vaidlus toetuste üle ainult kliimaeesmärke. Energiasäästu eesmärgil võib uus süsteem osutuda vastuvõetavaks. Kui aga sellelt oodatakse ka regionaalse tasakaalu toetamist, tuleb abi jagamisel arvestada erinevusi suurlinnade, väikekeskuste ja maapiirkondade vahel.