Korteri ümberplaneerimine võib vajada luba ja tuua kaasa lisakulusid

Tubade ühendamist, köögi ümberpaigutamist või sekkumist kandekonstruktsioonidesse ei ole alati võimalik tagantjärele seadustada. Enne tehingut tuleb kontrollida, kas tegelik planeering vastab ehitisregistri andmetele: dokumentide puudumine võib mõjutada elamispinna hinda, laenu ja müügiaega.

Illustratiivne foto: Stena.ee

Avatud köögi, suure vannitoa või ühendatud tubadega renoveeritud korter võib kinnisvara järelturul tunduda atraktiivsem. Välimus aga ei näita, millised seinad on lammutatud ja kas on vahetatud veetorusid, elektrisüsteemi või ventilatsiooni.

Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe soovitab ostjatel alustada plaanide ja ehitisregistri andmete kontrollimisest. Kui dokumentide järgi on korteris kolm tuba, kuid tegelikult on alles kaks, tuleb selgitada välja ümberehituse aeg ja asjaolud. Eraldi tuleb teha kindlaks, kas tööd puudutasid kandekonstruktsioone.

Kvaliteetne remont ei tõesta iseenesest, et kõik tööd olid lubatud. Eriti hoolikalt tuleks dokumente kontrollida vanas majas korterit ostes. Kui eemaldati ainult mittekandev vaheseina, piisab mõnikord uute andmete kandmisest ehitisregistrisse.

Teine olukord tekib siis, kui kandemüür on osaliselt lammutatud, köök või vannituba on viidud teise ruumi või rõdu on liidetud elutoaga. Sellistel juhtudel tuleb müüjalt nõuda kooskõlastusi ja dokumente, mis tõendavad tööde nõuetekohasust.

Kui kontroll näitab, et kandekonstruktsiooni ei ole pärast ümberehitust nõuetekohaselt tugevdatud, võivad kohalikud ametiasutused kohustada omanikku korteri endine olukord taastama.

Augustist on mitme töö jaoks vaja ehitusluba. See on vajalik, kui kandeseina tehakse ava või eemaldatakse osa sellest, ühendatakse kaks korterit läbi sellise seina või muudetakse hoone välispiirdeid. Luba on vaja ka siis, kui insenerisüsteemide uuendamisel puudutatakse kandvaid või väliseid piirdekonstruktsioone.

Sellistel juhtudel võivad olla vajalikud insenerarvutused, ehitusprojekt ja teostusdokumentatsioon. Köögi või vannitoa ümberpaigutamiseks on projekt kohustuslik, kui selle tõttu muutuvad maja ühised torustikud või ventilatsioon. Kohalik omavalitsus või korteriühistu võib jätta kooskõlastamata ka vannitoa alumiste naabrite elamispinna kohal.

Saun korteris nõuab eraldi normide järgimist, mis puudutavad elektrivarustust, niiskuskaitset ja tuleohutust. Akende vahetamisel või rõdu klaasimisel tuleb arvestada hoone välimuse nõuetega. Korteri ja ühiskoridori vaheline uks peab vahetamisel olema tulekindel ja vastama tuleohutusnormidele.

Kõik remonditööd ei vaja kooskõlastusi. Viimistlusmaterjalide vahetamist, köögi ja sanitaartehnika uuendamist ilma seadmeid ümber paigutamata võib tavaliselt teha ilma loata. Mittekandva vaheseina lammutamine ei vaja samuti tavaliselt ehitusteatist.

Kui kohalik omavalitsus siiski sellist teatist nõuab, lisatakse sellele korteri plaan, kuhu on kantud tulevased muudatused. Kui teatist ei ole vaja, piisab pärast ümberplaneerimist ehitisregistri andmete uuendamisest.

Korteriomanik ei tohi omavoliliselt muuta kandeseinu ja muid hoone vastupidavust mõjutavaid elemente. Sama kehtib ühiste torustike, kütte, ventilatsiooni ja fassaadi kohta, isegi kui osa neist konstruktsioonidest asub korteri sees.

Neid objekte puudutavad tööd kooskõlastatakse kohaliku omavalitsuse ja korteriühistuga. Tõsisema ümberehituse puhul tuleb saada ka teiste korteriomanike nõusolek: ühistu juhatuse otsusest ei piisa.

Uibomäe sõnul ei saa ühistu seejuures meelevaldselt nõuda ehitusprojekti iga lihtsa korteriremondi jaoks.

Ostjal võib tekkida vajadus tellida ekspertiis, vormistada projekt tagantjärele või viia eluase nõuetele vastavasse seisundisse. Sellised kulud võivad korteri tegelikku maksumust märkimisväärselt muuta.

Enne ostmist tuleks pöörduda kohaliku omavalitsuse poole ja uurida, kas see lubab juba tehtud muudatusi vormistada. Ostjal tasub ka pangast eelnevalt täpsustada, kas dokumentide puudumine mõjutab laenu andmist või tagatise hindamist. Kindlustajalt tuleks küsida, millistel tingimustel kaetakse ümberplaneerimisega seotud riskid.

Uibomäe soovitab müüjatel vormistada kõik vajalikud dokumendid ette. Erinevus tegeliku planeeringu ja dokumentides olevate andmete vahel võib müüki pikendada ja tuua kaasa lisakulusid.

Enne mittekandva vaheseina lammutamist või püstitamist tuleks kohalikust omavalitsusest uurida, kas on vaja ehitusteatist. Kui tööd ei puuduta kandekonstruktsioone, ühiseid inseneri­süsteeme ega tuleohutust, seda tavaliselt ei esitata. Teatise vajaduse korral lisatakse sellele joonised korteri uue planeeringu ja märgitud muudatustega.

Kolmetoalise korteri muutmisel kaheks toaks tuleb eluruumi andmed ehitisregistrisse uuesti kanda. Olenevalt olukorrast saadetakse omavalitsusele kas andmete esitamise teatis või ehitusteatis. Kui puudutatakse kandeseina, on vaja teiste omanike nõusolekut, ehitusluba, uut plaani ja projekti konstruktsioonide tugevusarvutustega.

Kui kandeseinasse tehakse ukseava või lammutatakse osa sellest, tuleb saada teiste korteriomanike nõusolek ja omavalitsuse ehitusluba. Projektis esitatakse tugevusarvutused ning vajaduse korral ka konstruktsiooni tugevdamise viis.

Mittekandvas siseseinas oleva avause saab sulgeda ilma kooskõlastusteta, kui see ei mõjuta tuleohutust ega ühiseid tehnosüsteeme. Sellisel juhul ei ole vaja projekti, ehitusteatist ega ehitusluba.

Köögi ümberpaigutamine kooskõlastatakse korteriühistuga, kui see muudab ühiseid torustikke või ventilatsiooni. Kui tööd puudutavad veevarustust, kanalisatsiooni või ventilatsiooni ja mõjutavad oluliselt hoone omadusi, esitatakse omavalitsusele ehitusteatis koos projektiga. Kui samal ajal muudetakse kandvaid või välispiirdeid, on vaja ehitusluba.

Köögi ümberpaigutamiseks koostatakse veevarustuse, kanalisatsiooni, ventilatsiooni ja elektri lahenduste joonised. Projekt esitatakse juhtudel, kui töödeks on vaja ehitusteatist või ehitusluba.