Новая система субсидий может замедлить реновацию жилья за пределами Таллинна и Тарту

Снижение доли государственной поддержки, вероятно, не остановит полностью обновление многоквартирных домов, но может усложнить такие проекты для жителей небольших городов и сельских районов. По оценке руководителя отдела по работе с бизнес-клиентами SEB Тоомаса Пальтса, единых последствий для всей Эстонии ждать не приходится.

Иллюстративное фото: Stena.ee

Несмотря на сложное положение бюджета, государство сохранило финансирование реновации многоквартирных домов. Поэтому сейчас обсуждают прежде всего размер помощи, круг ее получателей и задачи, которые она должна решать.

Ремонт зданий связан не только с расходом энергии. После обновления дом дольше остается пригодным для эксплуатации, коммунальные платежи жильцов могут снизиться, а окружающая застройка становится лучше. Однако начиная с 2010 года в стране отремонтировали примерно 4200 многоквартирных домов — около трети нуждающегося в реновации жилого фонда по площади.

В период до 2050 года работы понадобятся еще примерно 12 500 зданиям. На ближайшие десять лет намечено обновление 4000–5500 домов. При таком масштабе правила выдачи субсидий влияют также на рынок жилья, развитие регионов и решение людей вкладывать деньги в собственные дома.

Ремонт домов не решает всех проблем регионов

В ходе обсуждения звучали опасения, что урезание поддержки усилит упадок отдельных районов страны. Но ситуация в Кохтла-Ярве указывает на другую причину сокращения населения: решающими факторами стали исчезновение рабочих мест и отъезд людей, а не состояние жилых зданий.

В начале 1990-х годов в Кохтла-Ярве насчитывалось свыше 62 000 жителей. Сейчас там остается около 33 000 человек. Уменьшение числа жителей снизило спрос на квартиры, это повлияло на цены, а падение стоимости жилья усложнило привлечение новых инвестиций.

Поэтому обновленные дома сами по себе не обеспечивают развитие территории. Они не заменяют рабочие места, школы, медицинскую помощь и другую инфраструктуру.

При уменьшении субсидии недостающие средства придется искать квартирным товариществам: увеличивать собственные взносы или привлекать больше заемных денег.

Платежи по кредитам будут различаться по регионам

В двух крупнейших городах страны последствия могут оказаться мягче. В Таллинне и Тарту уровень поддержки уже был ниже, а стоимость жилья и состояние рынка позволяют рассматривать ремонт как долгосрочное вложение. Однако рост регулярных выплат на фоне экономической неопределенности может побудить часть собственников отложить решение.

Для дома в крупном городе переход от субсидии в 30% к 20% поднимет средний ежемесячный платеж по займу на 30 лет с 109 до 125 евро на квартиру. При включении буфера расчетная сумма изменится со 125 до 143 евро, то есть увеличится примерно на 15%.

За пределами крупных центров главный вопрос может быть связан уже не с желанием жильцов, а с их платежеспособностью. Когда квартира стоит недорого, дополнительная сумма по кредиту на ремонт сильнее меняет соотношение между расходами и ценой жилья.

В старом жилом фонде Таллинна и Тарту квадратный метр обычно оценивается в 2000–3000 евро или немного дороже. В местах с менее активным рынком цена квартиры за квадратный метр иногда ниже средней цены самой реновации, которая составляет 700–1000 евро.

В сельском районе сокращение доли помощи с 50% до 20% приведет к увеличению среднего платежа по 30-летнему займу с 78 до 125 евро в месяц на квартиру. При расчете с буфером показатель изменится с 89 до 143 евро. Это примерно на 60% больше, причем расходы на ремонт могут составить значительную часть рыночной цены квартиры.

Заводской формат не всегда снижает стоимость проекта

Государственная система делает больший упор на решения, изготовленные на заводах. Такой подход может ускорить работы и поддержать эстонские компании. Поскольку большая часть всей цепочки реновации проходит внутри страны, бюджет также может получить больше налоговых поступлений, а зависимость от импорта материалов и деталей будет меньше.

Квартирные товарищества обращают внимание на цену этой модели: заводские решения нередко обходятся дороже традиционных. Когда одновременно уменьшается помощь и растет стоимость работ, на собственников ложится более крупная доля расходов.

Из-за этого ряд товариществ уже отложил хорошо подготовленные проекты на неопределенный срок: существующие планы не соответствуют заводскому способу реновации по форме или объему финансирования.

Банки сохраняют интерес к таким проектам, но могут строже оценивать риски

Пальтс не считает, что реновация останавливается из-за отказа банков кредитовать квартирные товарищества. В Эстонии между финансовыми организациями идет конкуренция, а займы на комплексное обновление домов по ставкам часто близки к жилищным кредитам. Срок такого финансирования может доходить до 30 лет.

В регионах, где рынок развивается, товарищества с качественным управлением обычно находят кредиторов. Но при меньшей субсидии банкам приходится учитывать иной уровень риска. Ранее помощь могла покрывать примерно половину сметы, а теперь товариществам придется покрывать значительно большую часть расходов собственными средствами или займами — вплоть до увеличения этой части на 30%.

В районах с низкой стоимостью недвижимости банки могут тщательнее оценивать такие проекты.

Скорее всего, сокращение поддержки приведет не к полному отказу от ремонта, а к переносу крупных работ. Товарищества могут разделить проект на несколько этапов: сначала заменить отопительное оборудование, привести в порядок крышу и устранить другие срочные проблемы, а комплексную реконструкцию провести позже.

При таком подходе медленнее будет расти энергоэффективность зданий и обновляться жилой фонд. Одновременно стоимость строительства продолжает увеличиваться: индекс цен за последний год поднялся на 1,5%, за год до этого он вырос на 1,6%, а еще годом ранее прибавил 6,1%.

Поэтому спор о субсидиях касается не только климатических задач. Для цели энергосбережения новая система может оказаться приемлемой. Если же от нее ждут еще и поддержки регионального равновесия, при распределении помощи придется учитывать различия между крупными городами, небольшими центрами и сельской местностью.