Ремонт на 40 000 евро, квартира за 8 000: что изменит единая субсидия

В 2026–2035 годах в Эстонии собираются обновить тысячи жилых зданий, однако денег на весь замысел пока не найдено. Одновременно власти хотят заменить региональные субсидии единой выплатой в размере 20%, из-за чего реконструкция может оказаться доступной прежде всего более обеспеченным владельцам, пишет журналист и автор проекта «Реальная Балтия» Андрей Деменков.

Иллюстративное фото: Татьяна Завьялова / Gazeta.ee

Смета государственной программы обновления зданий составляет 8,6 млрд евро. В планах на десять лет значатся 4–5,5 тысячи многоквартирных домов и 11 тысяч частных. Ожидается, что после работ жилые здания будут тратить значительно меньше энергии.

Читайте также: Судьба демо-квартала в Старом городе Нарвы под вопросом: жители боятся финансовой кабалы

На долю государства при этом приходится лишь примерно 1,5 млрд евро, причем полностью обеспечить даже эту сумму пока не удалось. Все остальные расходы должны взять на себя владельцы недвижимости, включая квартирные товарищества. Для многих КТ отсутствие субсидии означает, что начать подготовку или сами работы они не смогут.

Состояние жилого фонда требует вложений: инженерные сети изнашиваются, а крышам и фасадам нужен ремонт. Эти задачи придется решать независимо от климатической политики Евросоюза, поскольку бесконечно откладывать их нельзя. Но необходимость ремонта сама по себе не говорит о том, способны ли жильцы его оплатить.

О конкретных источниках денег правительство объявило в конце сентября. На ближайшие четыре года в бюджете предусмотрено 160 млн евро. Еще 288 млн власти надеются получить в следующем финансовом периоде ЕС, а 186 млн могут выделить из Социального климатического фонда, который связан с системой ETS2. Эстонским властям эта система не нравится, но возможное финансирование им пригодилось бы. Однако обещанные европейские средства пока нельзя считать доступными деньгами.

Нехватка средств уже отразилась на проектах: около 350 КТ, подготовивших документы, остались без поддержки. По оценке Эстонского союза КТ, на программу уже требуется 400–500 млн евро.

Одновременно меняется подход к распределению помощи. Ранее размер выплаты зависел от региона и иногда доходил до 70%. Теперь власти предлагают установить для всех одинаковую долю в 20%, оставив собственникам еще четыре пятых расходов.

Единая ставка не учитывает цену жилья

С точки зрения формальной логики владельцы частной недвижимости должны участвовать в ее содержании. Но одинаковая доля помощи по-разному выглядит в районах, где квартиры стоят сотни тысяч евро, и там, где жилье продают за несколько тысяч.

В старом панельном доме в Таллинне квартира может стоить от 150 000 евро. В Кохтла-Ярве похожий объект иногда продается менее чем за 10 000 евро. При этом стоимость утепления фасада, обновления крыши, труб и вентиляции не падает пропорционально цене квартиры. Стройматериалы в небольшом городе не дешевеют в десять раз, а ограниченное число подрядчиков может, напротив, привести к более высокой цене работ.

Предположим, что реконструкция одной квартиры обходится в 40 000 евро. При новой ставке помощи собственнику останется заплатить 32 000. Для жилья стоимостью 150 000 евро это большое, но сопоставимое с ценой квартиры вложение. Если же квартира стоит 8 000 евро, расходы на ремонт в четыре раза превышают ее стоимость. Не факт и то, что после обновления ее получится продать за 32 000 евро.

Квартира нужна владельцу в первую очередь как жилье, а не как объект для продажи. Но при рассмотрении кредита банк все равно будет учитывать стоимость недвижимости и будущую долговую нагрузку.

О последствиях разницы между регионами говорят и результаты уже проведенных работ. Министр инфраструктуры Кулдар Лейс сообщал, что в Пылва обновлено свыше 80% многоквартирных домов. В Кохтла-Ярве, по словам финансового руководителя города Айвара Камала, полностью отремонтированных многоквартирных домов пока нет. Он считает, что для старта программы государству пришлось бы оплачивать до 90% затрат.

Разница объясняется не отношением людей к благоустройству, а их финансовыми возможностями. Прежняя модель хотя бы принимала во внимание различия между территориями. При одинаковой ставке состоятельный собственник и человек с низким доходом получают одну и ту же долю помощи, хотя второй может не суметь воспользоваться ею вовсе.

Неравенство проявляется и в пределах одного КТ. Работающий человек, возможно, сможет оформить кредит, тогда как пенсионеру с небольшой пенсией бывает неоткуда взять дополнительные 100 евро ежемесячно.

Ожидание субсидии тоже откладывает ремонт

Возвращение к прежним высоким выплатам не решило бы всех проблем. Исследователи эстонского Центра передового опыта энергоэффективности указывали, что постоянная надежда на государственную помощь иногда останавливает реновацию даже там, где жильцы способны заплатить самостоятельно.

Причина в размере возможной экономии. Если ремонт дома оценивается в 1 млн евро, а субсидия покрывает 40%, ожидание следующего конкурса позволяет сберечь 400 000 евро. Поэтому КТ могут отложить работы, даже когда крыша уже продолжает изнашиваться.

Так финансирование, появляющееся отдельными конкурсами, формирует волнообразный спрос. После объявления помощи сразу выходит много проектов, а подрядчики получают большое количество заказов. Когда деньги заканчиваются, часть товариществ переносит ремонт на следующий конкурс.

Такие всплески спроса могут влиять и на стоимость строительных работ. В феврале ERR приводил пример небольшого КТ в Йыхви. Его председатель сравнил поэтапное обновление без субсидии с комплексной реконструкцией и решил, что первый вариант способен оказаться дешевле. «Подрядчики предлагают слишком высокие цены», — жаловался он, говоря о проектах, оплачиваемых бюджетными средствами.

Этот пример сам по себе не позволяет утверждать, что вся программа повышает цены. Кроме того, постепенная замена отдельных частей здания отличается от комплексного ремонта. Но остается открытым вопрос, какая доля субсидии превращается в экономию для собственников, а какая отражается в стоимости договоров с подрядчиками.

Меньшие счета за тепло не отменяют кредит

Снижение расходов на отопление остается одним из главных доводов в пользу реновации. Энергоэффективный дом действительно использует намного меньше тепла. Но одновременно у КТ появляется крупный заем, а жильцы начинают платить по нему, поэтому экономия энергии не обязательно означает уменьшение общей суммы семейных расходов.

Профессор TalTech Ярек Курнитский рассчитал пример для квартиры площадью 65 кв. м. До обновления энергия и содержание дома обходились в 190 евро в месяц. После ремонта эта часть расходов могла сократиться до 86 евро, однако вместе с кредитом общий платеж мог достичь 256 евро. Дом становился современнее и экономичнее, но ежемесячные затраты владельца росли.

При займе на 32 000 евро, которые после субсидии должен найти собственник, выплата за 20 лет под 4% годовых составит около 194 евро в месяц. Срок в 25 лет уменьшит ее примерно до 169 евро. Экономия на отоплении и других статьях может компенсировать часть суммы, но не обязательно всю. Кредит придется погашать годами независимо от того, подорожает тепло или станет дешевле.

При этом неверно сравнивать полную цену реконструкции с отсутствием расходов на старое здание. Крышу, трубы и фасад придется ремонтировать в любом случае, даже если климатическая политика ЕС изменится. Сопоставлять следует обычный капитальный ремонт и комплексное обновление, которое дополнительно снижает энергопотребление.