Remont 40 000 eurot, korter 8 000: mida muudab ühtne toetus

Aastatel 2026–2035 kavatsetakse Eestis uuendada tuhandeid elumaju, kuid kogu plaani jaoks pole raha veel leitud. Samal ajal soovivad võimud asendada regionaalsed toetused ühtse 20-protsendilise väljamaksega, mille tõttu võib rekonstrueerimine osutuda kättesaadavaks eelkõige jõukamatele omanikele, kirjutab ajakirjanik ja projekti „Reaalsed Baltimaad“ autor Andrei Demenkov.

Illustratiivne foto: Tatjana Zavjalova / Gazeta.ee

Hoonete uuendamise riikliku programmi eelarve on 8,6 miljardit eurot. Kümne aasta plaanides on 4–5,5 tuhat korterelamut ja 11 tuhat eramut. Oodatakse, et pärast töid tarbivad elumajad oluliselt vähem energiat.

Riigi osa on seejuures vaid umbes 1,5 miljardit eurot, kusjuures täielikult tagada pole õnnestunud isegi seda summat. Kõik ülejäänud kulud peavad kandma kinnisvaraomanikud, sealhulgas korteriühistud. Paljude KÜ-de jaoks tähendab toetuse puudumine seda, et nad ei saa alustada ettevalmistusi ega töid endid.

Elamufondi seisukord nõuab investeeringuid: tehnovõrgud kuluvad ning katused ja fassaadid vajavad remonti. Need ülesanded tuleb lahendada sõltumata Euroopa Liidu kliimapoliitikast, kuna neid ei saa lõputult edasi lükata. Kuid remondivajadus iseenesest ei näita, kas elanikud on suutelised selle eest tasuma.

Konkreetsetest rahaallikatest teatas valitsus septembri lõpus. Järgmiseks neljaks aastaks on eelarves ette nähtud 160 miljonit eurot. Veel 288 miljonit loodavad võimud saada järgmisel EL-i finantsperioodil ning 186 miljonit võidakse eraldada Sotsiaalsest Kliimafondist, mis on seotud ETS2 süsteemiga. Eesti võimudele see süsteem ei meeldi, kuid võimalik rahastus kuluks neile ära. Lubatud Euroopa vahendeid ei saa aga veel pidada kättesaadavaks rahaks.

Vahendite nappus on juba mõjutanud projekte: umbes 350 dokumendid ette valmistanud KÜ-d jäid toetuseta. Eesti Korteriühistute Liidu hinnangul vajab programm juba praegu 400–500 miljonit eurot.

Samal ajal muutub lähenemine abi jaotamisele. Varem sõltus väljamakse suurus piirkonnast ja ulatus mõnikord 70%-ni. Nüüd pakuvad võimud kehtestada kõigile ühesuguse 20-protsendilise määra, jättes omanike kanda veel neli viiendikku kuludest.

Ühtne määr ei arvesta eluaseme hinda

Formaalse loogika seisukohalt peavad erakinnisvara omanikud osalema selle ülalpidamises. Kuid ühesugune abi osakaal näeb erinev välja piirkondades, kus korterid maksavad sadu tuhandeid eurosid, ja seal, kus eluaset müüakse mõne tuhande eest.

Tallinna vanas paneelmajas võib korter maksta alates 150 000 eurost. Kohtla-Järvel müüakse sarnast objekti mõnikord vähem kui 10 000 euroga. Seejuures ei lange fassaadi soojustamise, katuse, torude ja ventilatsiooni uuendamise maksumus proportsionaalselt korteri hinnaga. Ehitusmaterjalid ei lähe väikelinnas kümme korda odavamaks, vaid piiratud arv töövõtjaid võib vastupidi viia tööde kõrgema hinnani.

Oletame, et ühe korteri rekonstrueerimine läheb maksma 40 000 eurot. Uue toetusmäära juures jääb omaniku maksta 32 000. 150 000-eurose eluaseme puhul on see suur, kuid korteri hinnaga võrreldav investeering. Kui aga korter maksab 8 000 eurot, ületavad remondikulud selle väärtust neljakordselt. Pole ka kindel, et pärast uuendamist õnnestub see 32 000 euroga maha müüa.

Korterit on omanikul vaja eelkõige eluasemena, mitte müügiobjektina. Kuid laenu kaalumisel arvestab pank ikkagi kinnisvara väärtust ja tulevast võlakoormust.

Piirkondadevahelise erinevuse tagajärgedest räägivad ka juba tehtud tööde tulemused. Taristuminister Kuldar Leis teatas, et Põlvas on uuendatud üle 80% korterelamutest. Kohtla-Järvel ei ole linna finantsjuhi Aivar Kamala sõnul veel ühtegi täielikult renoveeritud korterelamut. Ta leiab, et programmi käivitamiseks peaks riik tasuma kuni 90% kuludest.

Erinevus ei tulene inimeste suhtumisest heakorda, vaid nende rahalistest võimalustest. Eelmine mudel võttis vähemalt arvesse territooriumidevahelisi erinevusi. Ühesuguse määra puhul saavad jõukas omanik ja madala sissetulekuga inimene sama osa abi, kuigi teine ei pruugi suuta seda üldse kasutada.

Ebavõrdsus avaldub ka ühe KÜ piires. Töötav inimene suudab ehk laenu vormistada, samas kui väikese pensioniga pensionäril ei pruugi olla kuskilt võtta täiendavat 100 eurot kuus.

Toetuse ootamine lükkab samuti remonti edasi

Naasmine endiste kõrgete toetuste juurde ei lahendaks kõiki probleeme. Eesti Energiatõhususe tippkeskuse teadlased on viidanud, et pidev lootus riigi abile peatab renoveerimise mõnikord isegi seal, kus elanikud on suutelised ise maksma.

Põhjus on võimaliku säästu suuruses. Kui maja remont läheb maksma 1 miljon eurot ja toetus katab 40%, võimaldab järgmise vooru ootamine säästa 400 000 eurot. Seetõttu võivad KÜ-d tööd edasi lükata isegi siis, kui katus juba laguneb.

Nii tekitab eraldi voorudena ilmuv rahastus lainelist nõudlust. Pärast abi väljakuulutamist tuleb korraga palju projekte ning töövõtjad saavad suure hulga tellimusi. Kui raha otsa saab, lükkab osa ühistuid remondi järgmisesse vooru.

Sellised nõudluse hüpped võivad mõjutada ka ehitustööde maksumust. Veebruaris tõi ERR näite ühest väikesest Jõhvi korteriühistust. Selle esimees võrdles etapiviisilist uuendamist ilma toetuseta tervikliku rekonstrueerimisega ja leidis, et esimene variant võib osutuda odavamaks. „Töövõtjad pakuvad liiga kõrgeid hindu,“ kaebas ta, rääkides eelarvevahenditest rahastatavatest projektidest.

See näide iseenesest ei luba väita, et kogu programm tõstab hindu. Lisaks erineb hoone osade järkjärguline asendamine terviklikust remondist. Kuid jääb lahtiseks küsimus, milline osa toetusest muutub säästuks omanikele ja milline kajastub lepingute maksumuses töövõtjatega.

Väiksemad soojaarved ei tühista laenu

Küttekulude vähenemine on endiselt üks peamisi argumente renoveerimise kasuks. Energiatõhus maja tarbib tõepoolest palju vähem soojust. Kuid samal ajal tekib korteriühistul suur laen ja elanikud hakkavad seda tagasi maksma, mistõttu energiasääst ei tähenda tingimata pere kogukulude vähenemist.

TalTechi professor Jarek Kurnitski arvutas näite 65-ruutmeetrise korteri kohta. Enne uuendamist kulus energiale ja maja ülalpidamisele 190 eurot kuus. Pärast remonti võis see kuluosa kahaneda 86 euroni, kuid koos laenuga võis kogumakse ulatuda 256 euroni. Maja muutus kaasaegsemaks ja säästlikumaks, kuid omaniku igakuised kulud kasvasid.

32 000-eurose laenu puhul, mille omanik peab pärast toetust leidma, on 20-aastase tagasimakseperioodi ja 4-protsendilise aastaintressi korral makse umbes 194 eurot kuus. 25-aastane tähtaeg vähendaks seda umbes 169 euroni. Sääst küttelt ja muudelt kuludelt võib kompenseerida osa summast, kuid mitte tingimata kõike. Laenu tuleb tagasi maksta aastaid, sõltumata sellest, kas soojus kallineb või odavneb.

Seejuures on vale võrrelda rekonstrueerimise täishinda kulude puudumisega vana hoone puhul. Katust, torusid ja fassaadi tuleb remontida igal juhul, isegi kui EL-i kliimapoliitika muutub. Võrrelda tuleks tavalist kapitaalremonti ja terviklikku uuendamist, mis vähendab täiendavalt energiatarbimist.