Перепланировка квартиры может потребовать разрешения и обернуться дополнительными расходами

Объединение комнат, перенос кухни или вмешательство в несущие конструкции не всегда можно узаконить задним числом. Перед сделкой нужно проверить, совпадает ли реальная планировка с данными строительного регистра: отсутствие документов способно повлиять на цену жилья, кредит и сроки продажи.

Иллюстративное фото: Stena.ee

Отремонтированная квартира с открытой кухней, большой ванной или объединенными комнатами может выглядеть привлекательнее на вторичном рынке. Но внешний вид не показывает, какие стены были демонтированы и менялись ли водопровод, электрика или вентиляция.

Исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ советует покупателям начать с проверки планов и сведений строительного регистра. Если по документам в квартире три комнаты, а фактически осталось две, необходимо выяснить время и обстоятельства перепланировки. Отдельно следует установить, затронули ли работы несущие конструкции.

Качественный ремонт сам по себе не подтверждает, что все работы были разрешены. Особенно тщательно документы стоит проверять при покупке жилья в старом доме. Если убрали только ненесущую перегородку, иногда достаточно внести новые сведения в строительный регистр.

Иная ситуация складывается, если частично разобрали несущую стену, перенесли кухню или ванную в другое помещение либо присоединили балкон к жилой комнате. В таких случаях у продавца нужно запросить согласования и документы, подтверждающие соответствие работ требованиям.

Когда проверка покажет, что несущую конструкцию после перепланировки не укрепили надлежащим образом, местные власти могут обязать владельца восстановить прежний вид квартиры.

С августа для ряда работ требуется разрешение на строительство. Оно нужно, если в несущей стене создают проем или убирают ее часть, соединяют две квартиры через такую стену либо меняют наружные ограждающие конструкции здания. Разрешение также понадобится при затрагивании несущих или наружных ограждающих конструкций во время обновления инженерных систем.

В таких случаях могут потребоваться инженерные расчеты, строительный проект и исполнительная документация. Для переноса кухни или ванной проект обязателен, если из-за этого меняются общие трубопроводы или вентиляция дома. Местное самоуправление или квартирное товарищество также могут не согласовать ванную над жилым помещением соседей снизу.

Сауна в квартире требует соблюдения отдельных норм, связанных с электроснабжением, влагозащитой и пожарной безопасностью. При замене окон или остеклении балкона необходимо учитывать требования к внешнему облику здания. Дверь между квартирой и общим коридором при замене должна быть противопожарной и соответствовать нормам пожарной безопасности.

Не каждый ремонт требует согласований. Замена отделочных материалов, обновление кухни и сантехники без переноса оборудования обычно может проводиться без разрешения. Демонтаж ненесущей перегородки также обычно не требует уведомления о строительстве.

Если местное самоуправление все же запросит такое уведомление, к нему прилагают план квартиры с нанесенными на нем будущими изменениями. Когда уведомление не нужно, после перепланировки достаточно обновить сведения в строительном регистре.

Владелец квартиры не может самовольно менять несущие стены и иные элементы, влияющие на устойчивость здания. То же относится к общим трубопроводам, отоплению, вентиляции и фасаду, даже если часть этих конструкций проходит внутри квартиры.

Работы, затрагивающие такие объекты, согласуют с местным самоуправлением и квартирным товариществом. При более серьезной перепланировке нужно получить согласие и других владельцев квартир: решения правления товарищества недостаточно.

По словам Уйбомяэ, товарищество при этом не может произвольно запрашивать строительный проект для любого простого ремонта в квартире.

Покупателю, возможно, придется провести экспертизу, оформить проект постфактум или вернуть жилье в состояние, отвечающее требованиям. Такие расходы могут заметно изменить реальную стоимость квартиры.

До покупки следует обратиться в местное самоуправление и узнать, допускает ли оно оформление уже выполненных изменений. Покупателю также стоит заранее уточнить в банке, скажется ли отсутствие документов на выдаче кредита или оценке залога. У страховщика нужно выяснить условия покрытия рисков, связанных с перепланировкой.

Уйбомяэ советует продавцам заблаговременно оформить все необходимые документы. Разница между фактической планировкой и данными в документах способна затянуть продажу и привести к дополнительным расходам.

Перед сносом или возведением ненесущей перегородки следует узнать в местном самоуправлении, понадобится ли уведомление о строительстве. Если работы не затрагивают несущие конструкции, общие инженерные системы и пожарную безопасность, обычно его не подают. При необходимости уведомления к нему прилагают чертежи с новой планировкой квартиры и отмеченными изменениями.

При превращении трехкомнатной квартиры в двухкомнатную сведения о жилье нужно заново внести в строительный регистр. В зависимости от ситуации самоуправлению направляют уведомление о предоставлении данных либо уведомление о строительстве. Если затронута несущая стена, потребуются согласие других собственников, разрешение на строительство, новый план и проект с расчетами прочности конструкций.

Когда в несущей стене делают дверной проем или разбирают ее часть, необходимо получить согласие других владельцев квартир и разрешение самоуправления на строительство. В проекте указывают расчеты прочности, а при необходимости и способ усиления конструкции.

Закрыть проем в ненесущей внутренней стене можно без согласований, если это не затрагивает пожарную безопасность и общие инженерные системы. В таком случае проект, уведомление о строительстве и разрешение на строительство не требуются.

Перенос кухни согласуют с квартирным товариществом, если он меняет общие трубопроводы или вентиляцию. Когда работы затрагивают водоснабжение, канализацию либо вентиляцию и существенно влияют на характеристики здания, самоуправлению направляют уведомление о строительстве с проектом. Если одновременно меняются несущие или наружные ограждающие конструкции, потребуется разрешение на строительство.

Для переноса кухни составляют чертежи решений по водоснабжению, канализации, вентиляции и электрике. Проект подают в тех случаях, когда для работ требуется уведомление о строительстве или разрешение на строительство.