"Мы здесь как заложники": торговый центр T1 не отпускает своих последних арендаторов

Обанкротившийся столичный торговый центр T1 заключил с арендаторами срочные договоры аренды и отказывается от их досрочного расторжения, поскольку владеющее центром предприятие продается с аукциона вместе с действующими договорами аренды и недвижимостью. Однако торговцы в центре чувствуют себя как заложники: клиентов в опустевшем здании нет, а закрыть торговые точки им не позволяют.

В торговом центре T1 осталась лишь горстка арендаторов, которым владелец центра не позволяет расторгнуть договоры. Автор фото: Merilin Pärli/ERR

При прогулке по торговому центру T1 открывается неутешительная картина: если на первом этаже здания какая-то торговля еще ведется, то уже на втором этаже открытых магазинов уже очень мало, а на третьем - можно пересчитать по пальцам одной руки. Однако все эти магазины работают тут отнюдь не по своей воле.

Около десяти владельцев таких магазинов согласились поделиться с ERR информацией о происходящем в центре на условиях анонимности, потому что споры с собственником по поводу договоров аренды еще не доведены до конца, а в договорах есть пункт о конфиденциальности. Но молчать они тоже больше не могут. В связи с этим об их ситуации можно говорить только обобщенно, чтобы защитить их от возможных санкций. Тем не менее, из их рассказов вырисовываются схожие схемы, упреки и отчаяние.

Заложники договоров

Причина, по которой T1 вообще остается открытым, скрывается в пятилетних договорах аренды, которыми обанкротившийся собственник центра - Tallinna Moekombinaat - удерживает своих арендаторов, отказываясь расторгать их досрочно. Предприятие ссылается на пункт договора, согласно которому его расторжение возможно только по обоюдному согласию, которое собственник центра дать отказывается.

В итоге кто-то из оставшихся арендаторов все еще пытается заниматься торговлей, открывая каждое утро свою торговую точку, а кто-то махнул рукой и навсегда опустил жалюзи, хотя договор аренды продолжает действовать. Дешевле держать магазин закрытым, чем открытым. При этом некоторых арендаторов центр заставляет снова открывать двери, угрожая задним числом взыскать арендную плату в полном объеме. Большинству магазинов удалось договориться о снижении арендной платы до нуля или частично, кто-то оплачивает только побочные расходы, а кто-то - только электроэнергию. Конечно, все эти скидки центр предложил арендаторам не сам: за них приходилось бороться самостоятельно в меру своего умения вести переговоры и размера дохода от продаж.

Клиентов в открытых магазинов в основном обслуживают сами владельцы, потому что денег нанимать продавцов у них нет. Они с горечью сообщают, что в среднем по второму и третьему этажу центра проходит один посетитель в час, а продажи практически нулевые. Бизнесом это не назовешь.

Поэтому они чувствуют себя заложниками: торговли нет, потому что нет покупателей, а покупателей нет, потому что нет магазинов - только пустующие помещения. T1 остается торговым центром только по названию: из торговых площадей в нем заполнено, очевидно, менее одной пятой.

По мнению торговцев, было бы честно вообще закрыть центр, но его собственник с этим не согласен. Причина этого проста: банкротный управляющий ищет на аукционе покупателя на предприятие, у которого есть долгосрочные договоры аренды и здание. В связи с этим отпускать арендаторов нельзя, потому что тогда стоимость центра еще больше снизится. А то обстоятельство, что договоры искусственные и фактической хозяйственной деятельности не ведется, не рассматривается как аргумент.

Тем арендаторам, которые все-таки закрыли свои магазины, сделать это было нелегко. Бывали случаи, когда еще вечером магазин был заполнен товаром, а к утру его владелец под покровом ночи все вынес, чтобы спасти товар от ареста в счет покрытия долгов, и закрыл двери. Иногда такие случаи приводили к вмешательству охранников, смене замков и вызову полиции, которая препятствовала выносу товара. Однако договор аренды все равно продолжает действовать, пока собственник центра не согласится с его прекращением.

Долги некоторых торговцев перед центром достигают десятков тысяч евро и как-то заработать эти деньги нет никакой возможности. Поэтому самый дешевый вариант - закрыть магазин, потому что тогда нет расходов на зарплату и электричество. У некоторых торговцев есть магазины в нескольких центрах, и в таком случае им нужно прекратить накопление убытков в T1, чтобы спасти свою фирму от банкротства.

Фальстарт в полупустом здании

Из бесед с торговцами выясняется, что в управлении T1 с самого начала многое делалось плохо, а теперь вообще практически ничего не делается.

T1 открывался с большими сложностями в ситуации, когда около 40% торговых площадей были не заполнены, но арендаторам щедро раздавали обещания, что в центре появятся большие и привлекательные бренды и все магазины будут заняты арендаторами. К этому добавлялись фантастические прогнозы посещаемости, хотя в договоры это благоразумно не включалось.

Эти обещания никогда не сбылись. Некоторые площади так и оставались незанятыми за все три года работы T1 - там вообще никогда не появлялось ни одного арендатора.

Одной из причин, по которым эти бренды так и не появились, считают то обстоятельство, что глава T1 хвастался такой перспективой для привлечения остальных арендаторов, хотя договора с крупными брендами у него еще не было. Из-за этого якобы сорвался договор с концерном Apranga (представляет около 40 брендов, включая Zara, Mango, Aldo, Hugo Boss, Calvin Klein и Tommy Hilfiger), с которым T1 безнадежно рассорился. Однако держать торговый центр в Эстонии без таких брендов считается невозможным. Руководитель T1 Аллан Реммелкоор обещал доказать арендаторам обратное, но не доказал.

Именно открытие полупустого центра торговцы называют одной из самых крупных ошибок, которая вызвала эффект домино. Сначала надо было заполнить T1 арендаторами, потому что первое впечатление можно получить только один раз. А если посетитель с самого начала видит полупустой центр, то он расскажет об этом всем своим знакомым и сам больше не придет. Однако на собственника центра давил кредитный договор с банком, и надолго задержавшееся открытие, сроки которого неоднократно переносились, больше было невозможно откладывать.

T1 открылся в начале ноября 2018 года. Его тогдашний руководитель Аллан Реммелкоор, который возглавлял центр с момента его запуска, уже в день открытия признал, что T1 еще не готов. Четвертый этаж, предназначенный для развлекательных функций, был тогда вообще полностью закрыт, и колесо обозрения не построили к нужному сроку. Но разговоры о том, что в T1 вот-вот откроется Debenhams, все еще продолжались.

Этот магазин в конце концов открылся после неоднократного переноса сроков, но и Debenhams несколько месяцев назад закрыл двери. Другим арендаторам говорили, что там просто идет замена ассортимента, но на самом деле помещение опустело навсегда. На раскинувшихся через два этажа торговых площадях, которые должны были заполнять покупатели, теперь стоит только несколько манекенов. Однако логотип английской торговой сети, которая задумывалась как якорный арендатор, по-прежнему красуется на фасаде T1.

"Посетителей нет ВООБЩЕ, но и уйти не дают. Не дают прекратить договоры. Будущее мрачно. У меня возникло чувство, что я заложник", - говорит один из владельцев оставшихся в центре магазинов.

По его словам, договоры составлены очень односторонне: обязанности есть только у арендатора, а у собственника здания нет перед арендатором никаких обязательств кроме предоставления помещений и обеспечения электроснабжения.

"Все как с заложником - немного еды, глоток воды, и все, - говорит он. - Пункта о том, что центр обязан обеспечить определенную посещаемость, у нас нет. Все эти [обещания] были устными".

Он добавляет, что по закону даже банкротство арендодателя не является основанием для расторжения договора.

"С большей галиматьей я еще не сталкивался, когда бизнес просто пускают под откос, а люди, которые несут за это ответственность, продолжают спокойно действовать, как и предприятие, которое на самом деле обанкротилось", - говорит другой владелец магазина в T1 с длительным опытом розничной торговли.

"От этой ситуации страдают сотни семей, выживание которых от этого зависит", - добавляет третий торговец, который не понимает, как собственник центра может с настолько полным отсутствием эмпатии вести себя с предпринимателями, попавшими в жернова по его вине.

Плохая доступность

Торговцы жалуются на проблемы в коммуникации с руководством T1, которые возникли с самого начала. Первое собрание состоялось спустя целый год после открытия центра. На нем обсуждался второй главный упрек торговых предприятий к T1 - плохой доступ к центру и находящимся в нем магазинам.

Посетители, которые подходили со стороны ТЦ Ülemiste или железнодорожной станции, должны были по пустырю обходить половину здания T1, чтобы дойти до первого входа в центр. Это снижало вероятность того, что сошедшие с поезда или направляющиеся на трамвайную остановку со стороны ТЦ Ülemiste захотят зайти и в T1.

Внутри здания также не хватало указателей, и посетители не понимали, что в каком направлении находится.

Эскалаторы в атриуме были только в концах помещения, а не по центру, поэтому многие магазины сразу оказывались в изоляции в расположенных на отшибе коридорах, куда нужно было долго идти пешком. Посетители туда просто не попадали. Даже руководство центра признавало, что в такие коридоры попадает всего 10% посетителей T1 и обещало арендаторам решить обе проблемы: построить удобный подход со стороны Юлемисте и по центру атриума. Однако ничего этого не было сделано.

"У этого здания большой потенциал, но ничего не делается, чтобы устранить недостатки", - отмечает один из торговцев.

Задним числом арендаторы теперь понимают, что уже тогда, спустя год после открытия, у T1 были серьезные финансовые сложности.

Коронакризис

Многие торговцы признают, что в самом начале дела у них все же шли хорошо. У кого-то год, у кого-то полгода, в зависимости от того, когда они открыли торговлю. Однако затем стало известно о финансовых проблемах T1, и посетители просто исчезли. Это совпало по времени с началом коронакризиса, когда магазины были закрыты. По крайней мере, им не пришлось платить аренду за этот период.

Однако когда магазинам наконец снова разрешили открыться, другие торговые центры обратили эту ситуацию в свою пользу, рекламируя себя как более безопасные для посетителей за счет улучшенной вентиляции и прочих новаторских решений. В то же время глава ТЦ Ülemiste Гуйдо Пярнитс публично выступил с прогнозом о банкротстве T1.

Торговцы рассчитывали, что T1 тоже публично выступит в свою защиту и призовет людей активнее посещать торговый центр, заявив, что в T1 просторно, людей немного и там наиболее безопасно! Однако руководство центра заявило, что оно этого не сделает.

Последней каплей стало объявление банкротства, из чего клиенты заключили, что центр теперь закрыт, а его двери, образно говоря, заколочены.

"Все до единого клиенты, которые сюда заходят, удивляются, что мы все еще открыты, и спрашивают, когда мы закроемся", - жалуется один из торговцев.

При этом собственник центра даже этим летом продолжал раздавать арендаторам обещания, что вот-вот появятся большие массы покупателей. Они, однако, так и не материализовались.

Странные кампании

Торговцы считают, что маркетинговая деятельность T1 была пассивной и непрофессиональной, а деятельность по развитию не велась. Менеджер по продажам не смог привлечь в центр ни одного нового магазина. Даже менеджер по маркетингу провел презентацию своей книги в другом книжном магазине, хотя в T1 тоже есть книжный магазин, который, впрочем, к настоящему времени тоже закрылся.

Висящие в центре электронные экраны остаются черными, потому что управляющая ими компания Megameedia, принадлежащая крупному бизнесмену Маргусу Линнамяэ, прекратила договор с T1 и у центра больше нет доступа к использованию экранов.

Администрация центра порекомендовала торговцам самим себя рекламировать. Они и так это делают в социальных сетях, но не хватает как раз информационной кампании о том, что центр вообще по-прежнему открыт. Поэтому потенциальные клиенты сторонятся T1 как прокаженного.

Одновременно торговцам приходилось платить центру деньги на маркетинг. Собственная маркетинговая деятельность T1 свелась по сути, к скидочным кампаниям, участие в которых было обязательным. Так магазины заставляли предлагать по сниженным ценам даже новые коллекции. А теперь продавцы модных товаров оказались в ситуации, когда у них простаивает непроданный товар с прошлого сезона, а для закупки товаров нового сезона из-за этого нет ни денег, ни уверенности. Торговать же исключительно старыми коллекциями в модном бизнесе просто невозможно.

Несмотря на то, что торговцев в центре, по сути, не осталось, T1 время от времени все еще пытается притворяться обычным торговым центром. Так, к началу учебного года T1 объявил школьную ярмарку, призвав всех покупать там товары для школы.

Это совершенно разозлило оставшихся торговцев, потому что какие-то школьные товары в T1 можно купить только в Selver, магазинах письменных принадлежностей и товаров для рукоделия, т.е. потенциальных покупателей дезинформировали.

"Ни в одном из магазинов в T1 нельзя купить даже ранец!", - указывает один из торговцев на абсурдность этой кампании.

Утопические идеи

Более-менее хорошо дела сложились только у расположенного на четвертом этаже центра Skypark, колеса обозрения на крыше T1 и магазина Selver на первом этаже. В какой-то степени посещают и кинотеатр.

Однако посещаемость магазинов и, соответственно, их оборот шли только по нисходящей.

"У меня оборот сократился в пять-шесть раз", - говорит один из торговцев.

"По сравнению с лучшими временами оборот сократился в 12,5 раз", - заявляет второй.

"Оборот сократился на 80%", - говорит третий.

"Покупатели из Ласнамяэ пропали", - сообщает четвертый, добавляя, что руководство центра просили проводить маркетинг отдельно для русскоязычных покупателей, но опять-таки ничего не было сделано.

Пока обороты магазинов камнем падали вниз, в T1 ходили разговоры, в том числе и публично, о том, что можно сделать с помещениями, чтобы все заработало. Спа. Спортивный клуб. Бильярд. Библиотека. Офисы. Социальный отдел районной управы Ласнамяэ. Ничего из этого не реализовалось.

"Отчаянно продолжают возиться с дурацкими идеями, снова тратя впустую несколько месяцев", - упрекает еще один торговец, указывая на то, что одновременно в T1 отсутствуют такие элементарные услуги, как химчистка, банковская контора, почта и сапожник.

"Магазина электроники тоже долго не было, а когда в конце концов появился ONOFF, то там нельзя было купить даже HDMI-кабель", - усмехается он.

Коммуникация отсутствует

Торговцы упрекают администрацию T1 в полном отсутствии коммуникации. На предложения не отвечают или реагируют настолько пассивно, что к моменту получения ответа реализация предложения уже опоздала.

Информацию о происходящем в центре торговцы получают только из средств массовой информации, а работники T1 избегают прямого общения с торговыми предприятиями. При этом они рьяно следят за тем, чтобы никто из торговцев не общался с прессой или не покинул свои помещения. Следят при помощи камер видеонаблюдения, чтобы магазины закрывались точно по расписанию, и угрожают штрафами.

Стоявший у истоков T1 глава центра Аллан Реммелкоор тихо отошел от дел, и к настоящему времени уже не работает в предприятии.

Банкротные управляющие сообщили о начавшемся в июле банкротном производстве одним общим письмом. "Центр в последние месяцы работает без сбоев", - говорится в письме.

Банкротные управляющие, по утверждению торговцев, с последними лично не встречались.

Ходят лишь разговоры о том, кто может стать новым собственником центра, и торговцы не знают, что им делать - бояться или надеяться на лучшее. Некоторые пошли по пути постепенного банкротства, другие еще рассчитывают на достойный конец, чтобы можно было хотя бы выйти из ситуации без долгов и сохранить предприятие. При этом они сомневаются, что новый собственник, которому центр продадут вместе с действующими договорами, согласится на их досрочное расторжение.

Банкротный управляющий: предприятие будет продано вместе с договорами аренды

Новый аукцион по продаже T1 состоится в ноябре. Первый аукцион со стартовой ценой 85 млн евро провалился, и на новом аукционе центр предложат за 65 млн евро. Регистрация участников аукциона завершится 11 октября.

Банкротный управляющий Индрек Лепсоо подтвердил, что на продажу выставляется предприятие, принадлежащее обанкротившемуся AS Tallinna Moekombinaat, вместе с торговым центром на участке Петербургское шоссе, 2 и договорами аренды.

"Предприятие продается вместе с входящими в него, связанными с его хозяйственной деятельностью и поддерживающими его хозяйственную деятельность вещами, правами и обязательствами, в том числе со связанными с предприятием договорами. Все связанные с предприятием договоры аренды перейдут к приобретателю; всего есть 144 действующих договора аренды. В состав предприятия не входят принадлежащие должнику товарные знаки и прочее движимое имущество, обремененное коммерческим залогом", - сообщил Лепсоо.

"Приобретателю принадлежащего должнику предприятия не перейдут обязательства по договорам, принятые банкротными управляющими к исполнению во время банкротного производства, которые стали подлежащими взысканию до продажи принадлежащего должнику предприятия. Приобретателю принадлежащего должнику предприятия не перейдет также обязательство исполнять требования, предъявленные должнику его кредиторами в рамках банкротного производства", - добавил он.

Руководящие работники T1 не смогли сами ответить на вопросы из-за продолжающегося процесса банкротства, поэтому комментарий от имени торгового центра предоставил второй банкротный управляющий Кристо Тедер.

"В качестве администраторов мы выполняем две задачи: успешно довести до конца продажу центра и до завершения процесса одновременно осуществлять руководство центра. Мы активно общаемся персонально с арендаторами и пытаемся быть гибкими, насколько это возможно. Важная информация доводится до арендаторов уведомлениями в дополнение к персональному общению. Цель в том, чтобы найти на центр покупателя как можно быстрее", - ответил Тедер на вопрос о том, почему срочные договоры не расторгаются, а торговый центр не закрывается до того момента, когда будет найден новый собственник.

Банкротный управляющий не счел возможным подробно комментировать финансовое положение T1, в том числе его посещаемость.

"Согласно условиям аукциона, для получения более детальной информации о предприятии надо зарегистрироваться на аукцион, уплатить залог и заключить с банкротными управляющими договор о конфиденциальности. Увы, это условие не позволяет нам раскрывать информацию о хозяйственной деятельности центра и его статистические данные. В том, что касается строительной деятельности и развития центра, решения будет принимать будущий собственник", - пояснил Тедер.

Он оценил нынешнее положение и влияние рекламных кампаний как более хорошее по сравнению с предыдущим периодом.

"Посещаемость центра со временем улучшилась, и кампании планируется проводить и в дальнейшем. Продолжались и продолжаются все обычные действия, которые обеспечивают повседневное функционирование центра. Помимо магазинов, в центре есть целый ряд предприятий общественного питания, досуга и сферы услуг", - сказал Тедер.