Застройщики Усть-Нарвы по-прежнему надеются на россиян

Незадолго до наступления нового года «Виру Проспекта» вел разговор о состоянии рынка недвижимости в Нарве и ее окрестностях с региональным директором одного из самых крупных агентств по недвижимости в Эстонии DO-MUS Kinnisvara Александром Богенсом. Как и было обещано, газета продолжает эту тему.

На осуществление амбициозного проекта Sea Gate в Нарва-Йыэсуу может потребоваться до 30 млн евро. Но когда это будет, и будет ли вообще - большой вопрос.

Кому интересна Усть-Нарва

- Александр, свой разговор мы закончили на том, что упование на покупательскую способность россиян, главным образом петербуржцев, в последние годы не оправдывается: в связи с кризисом в России исчез средний класс. А именно эти люди были нашими активными покупателями. И, собственно, новое жилье, которое возводилось в Усть- Нарве, тоже строилось главным образом под них. Расскажите подробнее, что происходит сейчас на тамошнем рынке недвижимости?

- Рынок квартир и недвижимости в Нарва-Йыэсуу характеризует очень маленькое количество сделок. По данным Земельного департамента, в прошлом году было заключено всего лишь 36 сделок, то есть по 3 квартиры в месяц. Для сравнения: в соседней Нарве за год – 614 квартир. Усть-Нарва пережила бум покупки новых квартир пять лет назад. (О рынке частных домов мы сейчас вести речь не будем, это тема для отдельного разговора.) Для людей, живущих и работающих в Нарве, квартирный рынок Усть-Нарвы не очень интересен. Высокие коммунальные платежи, удаленность от рабочего места, практически полное отсутствие социальной жизни. По-настоящему же богатым россиянам Усть-Нарва тоже сейчас малоинтересна. Человек с большими деньгами скорее приобретет недвижимость в Испании, Италии, в других европейских городах с теплым климатом и развитой инфраструктурой.

- И тем не менее в конце декабря прошлого года на бизнес-конференции «Инвестируй в Ида-Вирумаа», которая проходила в Нарвском колледже, был представлен амбициозный проект Sea Gate, в рамках которого в Нарва- Йыэсуу планируют построить жилые дома на 400 квартир в районе яхтенного порта, в самом устье реки…

- Важно понимать: речь идет не о строительном проекте, представленный на конференции проект — это демонстрация для инвесторов, которые смотрят в будущее. Согласно этому проекту планируется развивать около 6 гектаров земли, на которых будут построены 14-этажный СПА-отель, жилые дома – как коттеджи, так и рядные, на несколько подъездов, плюс яхтенный порт, способный принять до 60 судов. Но это, повторюсь, видение разработчиков проекта. Что в действительности может быть построено и когда, сейчас сказать сложно. На то, чтобы осуществить этот проект, потребуется более 30 млн евро. Сейчас лишь инициируется составление детальной планировки. На мой взгляд, этот проект сделан тоже в расчете на россиян. 400 квартир (при средней площади в 80 кв.м) для нашего региона – очень большая цифра. На нашем внутреннем рынке я не вижу покупателя недвижимости ни среднего класса, ни люксового. У нас просто нет такого количества местных жителей, которые были бы способны купить себе новую квартиру, начиная со 100-150 тысяч евро. А когда вернутся к нам россияне в качествепокупателей недвижимости, когда закончится экономический и политический кризис, мне сказать сложно.

- А, например, финны нами не интересуются?

- Усть-Нарва финнами пока еще не открыта, как, например, Сааремаа – я имею в виду в качестве покупки недвижимости, а не как курорт для отдыха. В целом Нарва-Йыэсуу, с моей точки зрения, ждет грамотных маркетологов, которые способны успешно продавать ее как курорт, как хорошее место для проживания, для вложения денег.

Феномен Кохтла-Ярве

- В каком из городов Ида-Вирумаа самые дорогие квартиры и в каком самые дешевые?

По итогам ушедшего 2016 года картина выглядит следующим образом: самые дорогие квартиры в Нарва-Йыэсуу: средняя цена 1 кв. метра – 684 евро; за ним следует Нарва: 443 евро за квадратный метр, далее – Йыхви – 274 евро за 1 кв.м, за ним Силламяэ – 264 евро за 1 кв.м. Кстати, в Силламяэ за прошедший год была совершена 151 сделка по квартирам. Ну и, наконец, – Кохтла-Ярве, 106 евро за квадратный метр. При этом рынок недвижимости этого города активен: за год здесь было осуществлено на 72 сделки больше, чем в Нарве. Конечно, здесь не только купля-продажа, но и дарение, наследование. То есть мы говорим вообще о сделках, оформленных у нотариуса. Три года назад в Кохтла-Ярве квартиры активно покупали россияне. Я сам постоянно отвечал на их запросы. Еще бы – 5-6 тысяч евро за малогабаритную двухкомнатную квартиру, 4 тысячи – за однокомнатную. Причем, это не «убитые» квартиры! Например, сейчас трехкомнатная квартира (48 кв. м), в самом центре города, без долгов, продается за 12 тыс. евро. Большинство сделок проходит между местными жителями. Мы знаем, что в Кохтла-Ярве довольно высокий процент безработицы, но тем не менее продолжают работать шахтные предприятия, люди получают не самые маленькие зарплаты, однако почему в Кохтла-Ярве царит такая депрессия на рынке недвижимости, мне лично трудно объяснить.

Продавайте квартиру, а не жилье!

- После нашей декабрьской публикации на Фэйсбуке появилось немало комментариев и вопросов. В большинстве случаев народ недоумевает: почему многие квартиры продаются такое долгое время? «Разглядываешь доску объявления, как семейный альбом: ба, знакомые все лица!» - образно написал один из комментаторов.

- По данным крупнейшего портала недвижимости kv.ee в Нарве на середину января было выставлено на продажу около 600 квартир. А за весь прошлый год в Нарве, как я уже говорил, было продано 614 квартир, в среднем менее чем по 60 квартир в месяц. То есть предложение значительно превышает спрос, порой в 10 раз. У покупателя в Нарве  таким образом есть выбор по цене, по качеству недвижимости, по месту ее расположения. Однако многие продавцы своей недвижимости не хотят принимать во внимание этот факт. Один очень опытный маклер однажды поделился советом: когда вы продаете свою квартиру, продавайте именно квартиру, а не свое жилье. Понятно, что отношение к своей квартире у человека очень эмоциональное: с ней столько связано, в нее столько вложено. И эти эмоции он невольно закладывает в стоимость квартиры, что неверно. Необходимо абстрагироваться от своих эмоций и оценить свою квартиру как вещь, которую надо продать с учетом предпочтений уже не ваших, а другого человека. Однако клиентов, которые не готовы расстаться со своей квартирой чисто по эмоциональным соображениям и питают надежды, что в конце-концов дождутся «своего» покупателя, всегда достаточно много.

100 эстонцев оживят рынок арнды?      

- Недавно министр образования и науки Эстонии Майлис Репс в интервью газете Eesti Päevaleht высказала идею переселить 100 эстонцев в Нарву для того, чтобы простимулировать местное население к изучению государственного языка... И как вам видится перспектива оживления рынка аренды в Нарве в связи с этим?

- А реальное подтверждение высказанной идее есть? Как и разговорам о переводе сюда Академии внутренней безопасности, других ведомств... Поэтому я не хочу давать какие-то комментарии по таким поводам. Вот недавно кто-то в Фэйсбуке написал, что, якобы, скоро в Нарву на электростанции опять приедут строители из-за рубежа... Тут же, не вникая в то, кто сказал, официальный ли источник, стали отказывать в аренде квартир рядовым семьям, мол, я лучше дождусь иностранцев, им сдам подороже. Так что слухами рынок недвижимости, конечно, всколыхнуть можно, но ничего хорошего из этого не выйдет.

Светлана Зайцева, "Виру Проспект"