Такую формулировку слышали, наверное, все. Подтверждена она и многими правовыми актами, в том числе международными. Например, пунктом 2 статьи 11 Всеобщей декларации прав человека, аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 7 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод. Не составляют исключения и правовые нормы Эстонии. Или составляют?

О том, что судебные инстанции Эстонии своими постановлениями нарушают Конституцию страны, а также общие принципы европейского законодательства, говорил на состоявшемся 9 декабря общем собрании NKÜ (Нарвского объединения квартирных товариществ) его председатель Александр Гамазин.

Речь шла о судебных решениях по вопросу наличия электроотопления в квартирах. Установка альтернативного отопления была когда-то, на заре приватизации жилья, весьма популярной, получить на это разрешение было достаточно просто, и многие не преминули этим воспользоваться. Плюсы были очевидны: независимость от центрального отопления, меньшая стоимость тепла, возможность самим регулировать температуру в квартире. О том, что это нарушает общую систему отопления дома, как-то не задумывались. И устанавливать «альтернативку» закон не запрещал.

Нежелательное явление

Времена изменились, квартирные товарищества, муниципалитеты, а следом и государство обратили внимание на то, что электрическое отопление причиняет неудобство и даже вред соседям и жилому дому в целом, а главное – из-за него КТ недополучает часть денег. И вот, как рассказал Александр Гамазин, некоторое время назад все три судебные инстанции Эстонии, включая Госсуд, поставили точку в этом вопросе.
Государственный суд, по словам Гамазина, посчитал, что альтернативное отопление является нежелательным явлением.

– Обставлено это крупнейшим обстоятельством, – сказал он, – требуется полное согласие всех без исключения квартирособственников на наличие альтернативного отопления, и не только электрического.

Суть, по мнению Гамазина, в том, что речь идет не об установке, а о наличии такого отопления. То есть те, кто установил его, например, в 1994 году, когда квартиры не были даже приватизированы, не было КТ, также подпадают под это постановление Госсуда.
– Никто тогда не представлял, что такое приватизация и квартирособственники, – напомнил он, – жилье было муниципальным, и люди делали всё с согласия городской власти.

«Говорю под запись»

По мнению юриста, решением Государственного суда был «глубочайшим образом» нарушен один из принципов всеобщего права о том, когда начинает действовать правовая норма, известная еще со времен Римского права: «Правовая норма начинает действовать с момента ее принятия, если иное не говорится в законе».

– В данном случае в Законе о квартирной собственности ничего не сказано о том, что норма распространяется на 90-е годы, – заключает он, – то есть закон обратной силы не имеет.

То есть, по его мнению, имеет место не толкование закона, а нарушение оного из его основополагающих принципов. На это он в своем письме указал председателю Госсуда. Суть ответа руководителя Правового отдела заключалась в том, что «была дана оценка предыдущих судебных решений».

– Говорю ответственно, под запись, – заявил Гамазин, – никакой правовой оценки ситуации, когда закону была придана обратная сила, в решении судебных инстанций, вплоть до Госсуда, не было. Речь идет о поддержке реноме одного из судей, конкретно – Йоханнеса Кюлаотса, другого объяснения тому, что Госсуд оставил в силе решения низших инстанций, у меня нет.

«Корпоративный эгоизм»

Таким образом, возникает следующая ситуация: если никто из жильцов дома не протестует против альтернативного отопления в отдельной квартире, то все остается по-прежнему. Если же кто-то имеет претензии, то, как сказал Гамазин, «из рукава можно вытащить козырь с решением Госсуда» и потребовать предъявить согласие всех квартирособственников, которого просто не требовалось на момент установки отопления.

– Как юриста, это меня ужасает, – сказал Гамазин.

Что же касается «альтернативчиков», то они пострадают финансово: с них будут брать оплату за тепло по общему счетчику, как если бы они были подключены к системе отопления дома, плюс придется платить за электроэнергию или газ, потребляемые собственной системой. Александр Гамазин назвал это «корпоративным эгоизмом».

Как отозвать правление КТ или признать решение собрания ничтожным?

Согласно Закону о квартирных товариществах, § 13 часть 3, у члена КТ есть право признать решение общего собрания незаконным или ничтожным, обратившись для этого в суд. Сделать это можно в течение трех месяцев со дня, когда человеку стало известно об этом решении.

Согласно Закону о некоммерческих объединениях, § 24, суд может признать недействительным решение общего собрания, которое противоречит закону или уставу КТ. Для этого нужно подать иск в суд в течение трех месяцев со дня принятия решения.

Если члены КТ недовольны действиями правления товарищества в вопросах управления общей собственностью и представления их интересов, то, согласно Закону о некоммерческих объединениях, § 28 часть 2, общее собрание может в любой момент, в не зависимости от причины, отозвать члена правления.

Если, к примеру, члены товарищества, страдающие от того, что топят слишком мало или слишком много, хотят решить проблему и просят сделать балансировку системы, а правление ничего не предпринимает, то есть еще и такой выход. Согласно Закону о квартирном товариществе, § 15, правление должно каждый год составлять и предоставлять на одобрение общему собранию план хозяйственной деятельности (или, попросту говоря, бюджет) на текущий год, в котором будут указаны, в том числе, расходы и доходы товарищества. Каждый член товарищества может на собрании делать предложения и высказывать возражения в связи с теми или иными статьями бюджета. И если правление не хочет делать балансировку отопительной системы, то собственник может потребовать на собрании, чтобы балансировка была включена в план хозяйственной деятельности, и расходы на нее тоже были бы учтены.