Памятка покупателя квартиры: какую информацию о квартирном товариществе нужно проверить перед заключением сделки?

Многие покупатели недвижимости концентрируются на состоянии приобретаемой квартиры, оставляя без внимания положение дел в квартирном товариществе и его функционирование, тогда как эти два фактора могут в равной степени оказывать влияние на стоимость инвестиции. Исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ (на фото) рассказал о 15 вещах, которые обязательно следует узнать о квартирном товариществе перед покупкой квартиры.

Согласно эстонскому законодательству, собственник квартиры автоматически входит в квартирное товарищество, то есть покупаете вы не просто четыре стены, но и часть общих обязательства по управлению зданием. Стало быть, перед оформлением покупки неплохо было бы ознакомиться с отчетностью товарищества и навести о нем справки.

План хозяйственной деятельности и бюджет

Попросите продавца или маклера предоставить действующий план хозяйственной деятельности и бюджет товарищества. Оба этих документа должны быть заверены общим собранием. Узнайте, логичным ли образом распределены расходы, учтены ли повышения цен, запланированы ли резервные средства для будущих работ.

Годовые отчеты

Отчеты за последние 2–3 хозяйственных года, с которыми можно ознакомиться и в Коммерческом регистре, содержат важную информацию о состоянии финансовых дел товарищества. Проверьте, покрывают ли доходы товарищества его расходы, есть ли у него растущие долги, каковы его баланс и состояние нетто-имущества. Обратите внимание на то, растут ли траты пропорционально либо их рост демонстрирует нестандартные колебания. Годовые отчеты демонстрируют, в состоянии ли товарищество выполнять свои обязательства. Обязательно убедитесь, что отчеты подавались своевременно – опоздания могут указывать на проблемы управленческого характера.

Протоколы собраний

Просмотрите протоколы общих собраний и собраний правления за последние 2–3 года. Обратите внимание на то, какие темы повторяются, есть ли нерешенные конфликты, реализуются ли решения либо напротив решение вопросов оттягивается. Посмотрите на количество участников собраний – это демонстрирует активность собственников.

Устав и внутренний распорядок товарищества

Ознакомьтесь с действующими уставом и внутренним распорядком (правилами) товарищества. Выясните, каковы ограничения на использование квартиры, есть ли ограничения на содержание животных, как организована парковка, каковы правила в отношении ночного покоя. Убедитесь, что внутренний распорядок дома соответствует вашему образу жизни.

Кредитная нагрузка

Важно обладать информацией обо всех кредитных обязательствах товарищества. Узнайте, каковы общая сумма и остаток кредита, доля кредита на конкретную квартиру, размер ежемесячного платежа, конечный срок погашения кредита. Также ознакомьтесь с тем, планируется ли взятие новых кредитов. С учетом платежей по кредиту фактическая стоимость дешевой, казалось бы, квартиры может оказаться достаточно высокой.

Должники

Узнайте, сколько в доме должников и какова общая сумма задолженностей. Обратите внимание на долю должников от общего числа собственников (более 10% должников является поводом для беспокойства), размер задолженностей в сравнении с годовым бюджетом и мерами, которые применяются для взыскания долгов. Даже пара крупных должников могут создать ситуацию, когда товарищество окажется в долгу перед поставщиками коммунальных услуг, а это может повлечь за собой снижение качества услуг, и в крайних случаях даже приостановку в их оказании.

Резервный капитал

Обязательно узнайте размер резервного капитала. Убедитесь в том, что резервный капитал соответствует минимуму, требуемому законом (не менее одной двенадцатой от предполагаемых расходов за год), что он достаточен для покрытия непредвиденных расходов и стабильно растет. Если резервы скромные, собственникам квартир придется платить при каждой поломке двери или протечке трубы.

Управляющая компания

Если у товарищества есть управляющая компания, узнайте, как давно она обслуживает дом, что включает договор обслуживания и во какую сумму обходятся ее услуги. Узнайте, довольны ли управляющей компанией жильцы. Долгосрочное сотрудничество, как правило, может служить признаком доверия и качественной услуги.

Судебные разбирательства

Уточните, ведет ли товарищество какие-либо судебные споры, каковы их возможные финансовые последствия и касаются ли разбирательства качества строительства, соседей или поставщиков услуг. Даже если спор затрагивает, казалось бы, только одну часть дома, его последствия могут повлиять на всех собственников.

Выполненные и запланированные ремонтные работы

Запросите список ремонтных работ, выполненных за последние 5–10 лет, и планов на будущее. Узнайте, существует ли долгосрочный план реновации, какие работы намечены в ближайшие годы и каким образом финансируются ремонты. Особенно важно знать, когда в последний раз обновлялись крыша, фасад и инженерные системы. Это ключевые элементы дома, обновление которых обходится дорого, но является неизбежным.

Энергоэффективность

Уточните энергетический класс здания и реальные расходы на отопление. Особенно важно знать среднюю плату за отопление квартиры в зимние месяцы, имеются ли в доме проблемы с влажностью или плесенью, а также планируются ли работы по повышению энергоэффективности.

Соседи и сообщество

Посетите дом в разное время суток и пообщайтесь с жильцами. Обратите внимание на чистоту и порядок в доме, дружелюбие и отзывчивость жителей, уровень шума в разное время дня, а также на то, проводятся ли совместные мероприятия или субботники.

Прямое общение с правлением

Встретьтесь с членом правления и задайте конкретные вопросы. Уточните, с какими основными вызовами сталкивается дом, есть ли конфликты между собственниками, каковы долгосрочные планы правления и насколько активно жильцы участвуют в общих собраниях. Открытость и готовность правления к диалогу – уже хороший знак.

Коммунальные расходы

Просмотрите счета за коммунальные услуги за последний год по конкретной квартире. Уточните среднюю сумму ежемесячных платежей, разницу в расходах на отопление зимой и летом, а также стабильны ли расходы или имеют тенденцию к росту. Особенно полезно ознакомиться хотя бы с одним счетом за зимний и одним за летний месяц – это даст вам реалистичное представление о сезонной разнице в расходах.

Парковка

Уточните порядок организации парковки. Выясните, прилагается ли к квартире конкретное парковочное место, платная ли парковка, хватает ли мест для всех жильцов и есть ли отдельные парковочные места для гостей. В худшем случае квартира может формально включать право на парковку, но фактически свободных мест может не оказаться, если их меньше, чем квартир.

Как распознать эффективное товарищество

Хорошее товарищество имеет продуманный финансовый план и стабильный бюджет. Оно поддерживает достаточный резервный фонд, заблаговременно занимается обслуживанием и ремонтом дома и оперативно решает возникающие проблемы. Надежное товарищество открыто общается с собственниками и арендаторами, держит уровень задолженностей на минимуме и формирует сплоченное и дружелюбное сообщество.

Тщательная предварительная проверка и знакомство с деятельностью товарищества помогут избежать неприятных сюрпризов в будущем и обеспечат рост стоимости вашего жилья со временем, а не ее снижение.