Почему жильё в Хельсинки дешевеет, а в Таллинне продолжает дорожать

Алина, родом из Таллинна, уже много лет живёт в финской столице. Вместе с мужем они сначала арендовали квартиру в Хельсинки, но в 2020 году решились на покупку собственного жилья. Несмотря на разгар пандемии, пара приобрела двухкомнатную квартиру в одном из спальных районов финской столицы за 140 тысяч евро. Здание было построено в начале 1990-х годов, и после переезда они провели масштабный ремонт: заменили покрытие пола, обновили стены, установили вместительный шкаф в прихожей и полностью переоборудовали кухню.

Рост цен за квадратный метр в Таллинне сохраняется с марта 2020 года

Однако в начале 2025 года супруги задумались о расширении жилплощади и решили продать имеющееся жильё, чтобы купить более просторное. Но на этом этапе их ожидал неприятный поворот — рыночная стоимость квартиры не изменилась. Приглашённый оценщик вновь озвучил цену в 140 тысяч евро. Все вложения в ремонт фактически не добавили стоимости, и продавать квартиру сейчас — значит потерять вложенные средства.

Удивительное сравнение: Хельсинки дешевеет, Таллинн дорожает

Узнав от друзей из Эстонии, что цены на квартиры в Таллинне заметно подросли, Алина была озадачена. Её знакомые приобрели квартиру в новостройке в 2020 году за 135 тысяч евро, а теперь в этом же доме аналогичные квартиры продаются уже на сто тысяч дороже. Возникает резонный вопрос — почему два города, расположенные всего в 80 километрах друг от друга, демонстрируют столь противоположные тенденции на рынке недвижимости?

Чтобы разобраться в ситуации, журналисты обратились за разъяснениями к экспертам из Эстонии.

Факторы, формирующие цены: взгляд профессионалов

Евгения Третьякова, руководитель отдела продаж компании Eco Advice OÜ, объясняет, что одна из причин заключается в компактности Таллинна. В столице Эстонии довольно равномерно развиты все районы, и концепция «15-минутного города» здесь реализована более последовательно, чем в Хельсинки. Это значит, что жители практически любого района могут добраться до работы, магазина, школы или парка всего за четверть часа пешком. Такая структура снижает ценовой разброс между районами. В то же время в Хельсинки имеются целые зоны с низким спросом, что автоматически удешевляет жильё там.

Также Евгения подчёркивает, что предпосылок для резкого снижения цен в Таллинне пока не наблюдается. В апреле 2025 года в городе было продано 742 квартиры — на 5% больше, чем в марте. И хотя рынок постепенно становится более осмотрительным, спрос сохраняется. Для сравнения: самая дорогая квартира в апреле была продана за 2,1 миллиона евро.

Разные рынки — разные сценарии

Старший маклер бюро недвижимости Arco Vara Лия Корелине выделяет несколько ключевых факторов, объясняющих расхождение в динамике цен между Таллинном и Хельсинки. Во-первых, речь идёт о различиях в экономических циклах. Эстонская столица демонстрирует рост населения, активный приток молодых специалистов и интерес иностранных инвесторов, особенно в сфере IT. Здесь также относительно меньше старого жилого фонда, что усиливает спрос на современные квартиры.

В Хельсинки, напротив, рынок более зрелый и насыщенный. К тому же в последние годы в Финляндии наблюдается отток населения из некоторых регионов, что влияет и на спрос в столице.

Во-вторых, важную роль играют ипотечные ставки. В Финляндии они выросли особенно резко, что ограничило возможности покупателей. В Эстонии, хотя ситуация с процентами тоже усложнилась, доля сделок с участием крупных кредитов меньше, и многие покупают с минимальными займами или вообще за наличные.

В-третьих, стоит учитывать разницу в объёмах нового строительства. В Финляндии в последние годы активно возводили жильё, особенно в пригородах Хельсинки, что привело к перенасыщению рынка. В Эстонии же строительная активность после 2022 года снизилась: рост цен на строительные материалы и дефицит рабочей силы сдержали запуск новых проектов. Это ограничило предложение и сохранило интерес к уже имеющемуся жилью.

Не стоит забывать и о психологии покупателей

Лия Корелине подчёркивает, что на настроения покупателей также повлияли глобальные события — война в Украине, инфляция, рост коммунальных платежей. Финны в этих условиях стали вести себя осторожнее, откладывая покупки. Эстонцы же, наоборот, традиционно рассматривают покупку недвижимости как стабильную инвестицию в условиях нестабильной геополитики.

По прогнозам, в течение 2025 года цены на жильё в Таллинне могут немного скорректироваться — особенно это касается вторичного рынка и объектов, находящихся в менее ликвидных районах. Однако значительного падения не ожидается, поскольку объём предложений остаётся ограниченным, а интерес со стороны как местных, так и иностранных покупателей не ослабевает.

В долгосрочной перспективе многое будет зависеть от экономической стабильности, условий кредитования, миграционных потоков и выхода на рынок новых жилых комплексов. Тем не менее, о резком обвале речи не идёт. По мнению эксперта, в случае серьёзных внешнеэкономических потрясений возможна коррекция цен в пределах 5–10%, но не более.