От подвала до чердака – сложности жизни в квартирном товариществе

Записывая на бесплатные юридические консультации в Эстонском бюро депутата Европарламента Яны Тоом, мы неизменно предупреждаем, что вне этого консультирования остаются темы уголовного права и квартирных товариществ (КТ). Однако время от времени они все же возникают на повестке дня, поэтому сегодня предлагаем подборку вопросов и ответов из сферы нашей с вами жизни в квартирных товариществах.

Фото: towntravel.ru

Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.

Должна ли я, одинокая пенсионерка, вносить деньги в созданный квартирным товариществом фонд, из которого оно намерено оплачивать долги неплательщиков? Если откажусь, могут ли на меня подать в суд?

Подать в суд можно всегда. И этого бояться не надо. Правильнее было бы поставить вопрос иначе: если подадут в суд, есть ли у них шанс взыскать эти деньги, могу ли я проиграть?

Если изучить, каким образом было принято решение, то видно, что речь идет о решении общего собрания товарищества. Если оно вовремя (в течение трех месяцев) не обжалуется и не признается недействительным, то вступает в силу и обязательно для исполнения всеми членами КТ.

Решение общего собрания вашего квартирного товарищества не было обжаловано, оно вступило в силу, поэтому вы обязаны платить. Обращаться в суд по такому делу товарищество может в течение трех лет.

Следующий вопрос – что же все-таки решило общее собрание. Из документов следует, что оно  решило увеличить уставный капитал. Это имущество товарищества, которое должно быть постоянным. Уставный фонд состоит из платежей членов КТ.

Что касается долгов, то увеличение уставного капитала необязательно свидетельствует о наличии злостных должников. Задержка оплаты может случиться и по уважительным причинам. И если один из членов КТ  задержался с оплатой счета, то это не освобождает товарищество от уплаты своих счетов. В подобных случаях товарищества покрывают кратковременные долги, как правило, за счет ремонтного фонда. Когда должник погашает задолженность, сумма в ремонтном фонде восполняется.

Наше квартирное товарищество построило парковку – якобы в рамках программы «Дворы – в порядок!». Был проект, была приблизительная смета – 54 тысячи евро. На сегодняшний день выплачено уже 99 тысяч евро. И никакой информации руководство КТ нам не предоставляет.  Правомерна ли эта ситуация, должны ли люди платить за строительство парковки, тем более, если у них нет машины?

Квартирное товарищество – это объединение частных лиц. Очень часто  члены КТ жалуются на свое правление, и я всегда обращаю их внимание на тот факт, что это правление было избрано самими же жильцами.  В то же время дальше жалоб на незаконные действия правления разговор не идет. Крайне редко доходят до замены руководства.

В деятельность гражданских объединений, каковым является и КТ, никто вмешиваться не может. Речь идет о договоренностях и решениях самих собственников. Нет такой инстанции, которая бы прислала правлению предписания и призвала к ответу. В спорных ситуациях есть только два пути: обращаться в суд, либо решать вопрос общим собранием и переизбирать правление.

При строительстве на общей земле товарищества, по Закону о вещном праве, необходимо согласие всех собственников квартир, чего у вас, как я понимаю, не было.

Если бы даже в дальнейшем вы это строительство утвердили, то все еще можно собраться и определить порядок оплаты строительства и пользования парковкой.  Все собственники могут решить, что платить и пользоваться парковкой должны только те, у кого на определенный момент имеется машина.  Если это не сделано, то речь идет о совместной собственности, за которую платят все.

Если получить документы от правления невозможно, то остается идти в суд.

Я живу на последнем этаже, чердак не утеплен, были протечки. Страдаю не только я, но и собственники других квартир, потому что чердак сырой, велика вероятность появления плесени во многих квартирах. К правлению квартирного товарищества обращался не раз, но никакой помощи не дождался. Единственное, что слышим от председателя: денег не хватает. В итоге я сам утеплил чердак над своей квартирой, потратив 340 евро. Чеки есть, представил их правлению к оплате. Реакции нет. Какую статью закона я мог бы предъявить, чтобы мне компенсировали затраты?  

В отношении квартирных товариществ действуют Закон о некоммерческих объединениях, Закон о квартирной собственности, Закон о квартирных товариществах. Имеется и решение Госсуда, в котором указано, что член КТ, потративший свои средства на улучшение и неотложный ремонт общей собственности, может потребовать от товарищества взаимозачета этих средств с последующими платежами.

Итак, какие же положения можно в подобном случае применить?

Статья 2 Закона о квартирной собственности помогает установить, что именно является совместной собственностью жильцов.

Статьи 72 и 75 Закона о вещном праве помогут определить право и обязанности по содержанию общего имущества.

Статья 11  Закона о квартирной собственности накладывает на собственников обязанность по содержанию в порядке общего имущества, в данном случае — крыши и чердака.

Статья 15 Закона о квартирных товариществах и статья 13 Закона о квартирной собственности устанавливают обязанность по осуществлению финансовых платежей для поддержания общей собственности.

Правление вашего товарищества не осознает, что бездействие товарищества, к примеру, если товарищество не предпринимает никаких действий по ремонту общих частей недвижимости, также является нарушением обязанностей. Последствием подобного нарушения может быть не только необходимость делать взаимозачет, но получение требования о компенсации нанесенного таким бездействием ущерба. Об этом сказано в решении Госсуда Эстонии от 11 декабря 2013 года по делу  3-2-1-129-13.

Что можете предпринять? Есть два пути. Первый: пойти в суд и потребовать, чтобы КТ свои обязанности выполнило и возместило тот ущерб, который нанесло своим бездействием. Второй вариант: поскольку речь идет о совместной собственности  (о крыше, которая, как подвал и земля вокруг дома, является общей собственностью всех жильцов), то, если действия одного из собственников идут во благо общей недвижимости, он имеет право осуществить ремонт за свой счет и получить компенсацию своих издержек. Взаимозачет делается за счет коммунальных платежей. Так что напишите письменное заявление на имя товарищества с этой самой просьбой о компенсации. КТ обязано вам ее выплатить.

***

Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Ежова.

Сосед в квартире надо мной не живет в ней постоянно. Там лопнули трубы, он меня затопил, поменял трубу, а в мою квартиру воду вообще «отрезал». Квартирное товарищество почему-то решило, что трубы лопнули из-за меня, а если мне нужна вода, то я должна ее сама себе провести. Как же так?

Прежде всего, вам надо запросить решение общего собрания на этот счет. Тогда будет ясно, как действовать дальше.

Обязательно следует обратиться (заказным письмом с уведомлением) и к правлению квартирного товарищества и привести доказательства того, что сосед затопил вас, а также попросить пояснить, в чем заключаются претензии к вам.

На будущее также рекомендую оформить страховку, чтобы облегчить последствия непредвиденных событий.

Воюю с квартирным товариществом на предмет идущего откуда-то снизу шума в моей квартире. Слышу его не одна я – и только в отопительный сезон. Правление КТ на жалобы не реагирует, говорит, что я чуть ли не больная. КТ заказало экспертизу, которая показала, что все в норме. Счет за экспертизу (185 евро) в виде строчки в коммунальных платежах товарищество выставило мне. Оплачивать экспертизу я не согласна. Растут проценты, сумма уже превышает 200 евро.  Как быть?

Вам надо письменно обратиться к правлению, чтобы оно предоставило вам документацию, подтверждающую проведение и стоимость экспертизы. Также затребуйте основание, по которому КТ вписало якобы сумму за экспертизу в ваш счет.

Пеня за просрочку платежа расти может. Дальнейшие шаги будут ясны после полученных от правления квартирного товарищества ответов. Также вы должны понимать, что, если ответы вас не устроят, придется идти в суд.

В 2004 году ото всех членов квартирного товарищества были взяты подписи, позволившие одному из членов КТ построить квартиру на чердаке. Квартира была построена, за нее платят, однако нотариально она до сих пор не оформлена. Народ больше не хочет, чтобы мыслимые доли чердака были переданы одному человеку. Действительна или нет бумага от 2004 года? Может ли КТ подписать с собственником чердачной квартиры договор аренды?

В соответствии с предоставленным документом, в 2004 году каждый член КТ фактически передал одному человеку свою мыслимую долю чердака. Если теперь товарищество против того, чтобы спокойно узаконить это помещение, пригодное для проживания, дальнейшее – дело судебного разбирательства. Суда не избежать и в том случае, если человек вдруг перестанет платить.

Договор аренды КТ подписать может, но только при согласии обеих сторон.

Так что для КТ узаконить это помещение у нотариуса и, соответственно, внести в регистр выгодно, потому что тогда оно получит, например, дополнительные легальные платежи в ремонтный фонд, получит того, с кого можно спросить за какие-то нарушения, и т.п.  Кроме того, нотариальные расходы можно будет возложить на собственника, не тратясь на суды, которые отнюдь не обязательно решат в пользу квартирного товарищества.

То, что происходит в нашем квартирном товариществе, иначе как подвальными войнами не назовешь. Когда КТ создавалось, бросили клич: кто хочет подвал, подавайте заявления! Несколько человек подали. Я тоже. Получила место под подвал, который председатель велел самой оборудовать, что я и сделала. Однако потом другие члены КТ стали роптать, было общее собрание, после чего правление велело мне снести постройку и освободить подвал. Кто в этой ситуации прав?  

Надо сказать, что мыслимые доли подвала в равной степени принадлежат всем членам КТ. Поэтому сейчас надо посмотреть, насколько законно было выделение подвалов, были ли собраны подписи всех жильцов под решением об отчуждении мыслимых долей в вашу пользу, в пользу других людей. Для этого необходимо в письменной форме обратиться к правлению и попросить протокол общего собрания товарищества, на котором принималось решение о подвалах. Если документы не выдаются и их невозможно добыть у других членов квартирного товарищества, надо действовать через суд.

Если такого решения об отчуждении мыслимых долей нет, если отчуждение не было оформлено нотариально, то никакого права на подвал вы не имеете и действительно должны освободить его.

В следующий раз поговорим о проблемах, связанных с долгами.

Подготовила Маргарита Корнышева, советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом