В апреле в Ида-Вирумаа и Нарве поставлен рекорд по продажам дачных участков. Объем рынка сравнялся с Харьюмаа.

Пишет Александр Богенс, лицензированный оценщик, руководитель восточного региона Domus Kinnisvara: Неделю назад я давал комментарий для ERR о том, правда ли то, что на рынке дачных участков резко возрос спрос и объем сделок. В тот момент я поделился субъективными наблюдениями, которые действительно подтверждали этот факт. На днях я рассмотрел и проанализировал статистику Земельного департамента в этом секторе рынка недвижимости и обнаружил некоторые достаточно неожиданные факты и явления.

Иллюстративное фото: narvalinnaleht.ee

Действительно, активность в этом секторе достаточно резко возросла по сравнению с прошлым годом и первыми месяцами этого года, НО этот резкий рост произошел, главным образом, в Ида-Вирумаа. Однако, давайте начнем издалека с общей картины в дачных хозяйствах.

Вообще, в Эстонии сделки с застроенными участками, которые по данным Земельного департамента числятся как дачи, имеют место главным образом в Харьюмаа и Ида-Вирумаа. Это и понятно, ведь это регионы, где очень много городских жителей, а именно у них есть запрос на то, чтобы выбираться из своих городских квартир на природу. Обычно лидерство по количеству сделок с дачами держит все-таки Харьюмаа, где совершается примерно 45-50% от всех дачных сделок Эстонии. На Ида-Вирумаа традиционно приходится около 25%. Например, за весь 2019 год в Харьюмаа было заключено 393 сделки, а в Ида-Вирумаа 176. Всего же в Эстонии за весь 2019 год было продано 818 дач. Если разделить это количество на 12 месяцев, то получается, что в Харьюмаа в месяц в среднем совершалось 33 сделки, в Ида-Вирумаа – 15, а во всей Эстонии в среднем примерно 68 сделок в месяц.

А вот в апреле 2020 года, в самый разгар карантина, когда количество сделок во всех секторах рынка недвижимости по Эстонии стремительно снижалось, количество сделок с дачами в Ида-Вирумаа выросло и сравнялось с этим же показателем по Харьюмаа. Эта цифра составила по 26 сделок в каждом из уездов, и в сумме два уезда охватили 75% всего рынка Эстонии, где было зарегистрировано всего 69 сделок.

Если сравнить первые 4 месяца прошлого и текущего года, то и здесь количество сделок в Ида-Вирумаа выросло на целых 33% (46 сделок в 2019 году и 60 – в 2020).

В Харьюмаа активность рынка уменьшилась и в секторе дач, и в секторе частных домов. По сравнению с апрелем прошлого года количество сделок с домами уменьшилось на 27, а количество сделок с дачами на 8. В 2019 году в апреле было продано 67 домов и 34 дачи, а в этом году за такой же период всего лишь 40 домов и 26 дач.  Хотя суммарное количество сделок в Харьюмаа за первые четыре месяца не так сильно изменилось по сравнению с прошлым годом. За период с января по апрель количество сделок с домами даже превысило показатель прошлого года: 203 сделки в 2019 и 218 сделок в 2020 году. Дач за этот же период было продано примерно в два раза меньше, чем домов: 103 в 2019 и 97 в 2020 году.

Что происходит и почему? Увеличение объемов сделок с дачами в Ида-Вирумаа можно напрямую связать с ограничительными мерами в связи с пандемией. Собственно, некоторые наши клиенты сами давали такой ответ, что с большой долей вероятности отпуска в этом году придется проводить в Эстонии, поэтому и вырос интерес к дачам. Более того, это действительно правда, что к нарвскому портфелю продающихся дач проявляют интерес покупатели из Таллинна. У многих в Нарве и Ида-Вирумаа есть друзья, поэтому люди ищут дачи, где можно всей семьей прожить несколько недель и принимать гостей с шашлыками и баней. Таллинцам более интересны дачи, относящиеся к городу Нарва, ведь большинство дачных кооперативов Нарвы находится вблизи курорта Усть-Нарва примерно в 1,5-4 км от пляжа, куда можно доехать по лесным тропкам на велосипеде. А по данным генплана на административной территории города Нарвы числятся более 5000 единиц садовых участков, и огромная их часть расположена именно под Усть-Нарвой.

В Нарве хорошие дачные дома площадью 50-80 кв. м с баней и проведенной прямо в дом локальной водой и канализацией продаются по цене от 30 до 50 тыс. евро. Хотя это в регионе считается высокой ценой и таких сделок очень мало. Основная масса дач продается по ценам на уровне 10-15 тысяч. Это, скорее всего, более скромные домики постройки примерно 1980-90х годов. Как правило, на участах (от 6 до 20 соток) есть дом, пригодный для ночевки, колодец и баня.

По данным Земельного департамента в 2020 году самая дорогая дача была продана в Нарве за 30 000 евро. В 2019 году самая дорогая дача стоила 125 000 евро. Предположу, что это была дача, перестроенная в жилой дом для круглогодичного проживания и должна была располагаться в живописном месте недалеко от городской черты. Средняя же цена квадратного метра дачного домика колеблется примерно от 200 до 300 евро/м2. Так в 2019 году средняя цена за весь год составила 301 €/м2, а за первые четыре месяца 2020 года всего лишь 224 €/м2.

В апреле в Нарве было продано 12 дач и их средняя цена составила всего лишь 208 €/м2. При этом в апреле самая дорогая из этих двенадцати дач стоила 16 000 евро.

В Харьюмаа дачи стоят примерно в 4 раза дороже, чем в Ида-Вирумаа. Так, например, в 2019 году средняя цена дачи в Харьюмаа составляла 1243 €/м2, а в 2020 году за период январь-апрель она поднялась до 1357 €/м2. А самая дорогая дача, которая была продана за этот период стоила 173 000 евро. В 2019 году самая дорогая дача была продана за 400 000 евро.

Интересно еще, что квадратный метр жилых домов в Харьюмаа стоит совсем чуть-чуть дороже, чем квадратный метр дачи. Например, средняя цена в секторе жилых домов в январе-апреле 2020 составила 1472 €/м2, а дач 1357 €/м2. Правда, в апреле эти цифры довольно существенно снизились до 1107 €/м2 и 1012 €/м2 соответственно. Численно же количество сделок с жилыми домами примерно в 2 раза больше, чем количество сделок с дачами.

В Ида-Вирумаа эта картина полностью противоположная. Рынок домов, в целом, очень малоактивен, в среднем в месяц продается от 5 до 13 домов во всем уезде, и в отдельные месяцы количество сделок с дачами в 3-4 раза превышает количество сделок с жилыми домами. Цена квадратного метра дома, естественно выше примерно на 30-40%.

А на закуску интересный факт из жизни и предпочтений жителей Тартумаа. Дач покупается там мало, примерно 3 дачи в месяц (за весь 2019 год всего 38 дач). А вот цена квадратного метра дачи в Тартумаа ВЫШЕ, чем цена квадратного метра жилого дома (или хутора). В 2019 году жилые дома продавались по 895 €/м2 (их было продано за год 331), а дачи продавались по 1194 €/м2 (продано 38). Рискну сделать вывод, что для тартусцев дача – это не просто грядки-баня-шашлыки, а предмет роскошной жизни, признак достатка и благополучия.

Александр Богенс

Лицензированный оценщик, руководитель восточного региона Domus Kinnisvara

aleksandr.bogens@domus.ee

narvalinnaleht.ee