Ремонт без головной боли: Как законно перепланировать квартиру в Эстонии и избежать штрафов

Многие думают, что внутри квартиры можно делать что угодно. В Эстонии ошибка в перепланировке может обернуться большими штрафами, судами с квартирным товариществом или невозможностью продать недвижимость.

Иллюстративное фото: Facebook

Перепланировка — это не только новый интерьер, но и юридический лабиринт, в котором легко совершить фатальную ошибку. В этом интервью профессиональный проектировщик Александр объясняет, какие стены можно сносить без спроса, почему согласие соседа важнее проекта и как правильно узаконить старые изменения через строительный регистр.

Ведущий: Приветствую, друзья! Этот выпуск будет посвящён проектированию. Сегодня у нас будет гость, который ответит на очень многие часто задаваемые вопросы и проблемы, которые возникают во время ремонта. И надеюсь, мы развеем все сомнения тех, кто планирует ремонт в ближайшем будущем. Советую посмотреть, потому что полезная информация в этом выпуске будет просто зашкаливать. Спасибо, Александр, что пришли сегодня к нам в студию. Очень ценно для нас, потому что после работы, в своё свободное время, вы смогли выделить его на встречу с нами. У меня очень много вопросов к вам, и я надеюсь, что вы сможете ответить всем нашим зрителям на те вопросы, которые очень часто встречаются до ремонта, во время ремонта, во время дизайн-проекта — возникают вопросы по поводу перепланировки. Я подготовила тут целый список.

Александр: Да, здравствуйте, Татьяна. Спасибо, что пригласили вот на такое интервью. Буду рад помочь, чем смогу.

Ведущий: Так, и первый, наверное, основной вопрос: можно ли узаконить перепланировку самостоятельно, без всякого проекта? То есть, предположим, что человек купил квартиру, хочет её перепланировать, он изобразил на листочке в клетку какой-то план, пришёл в городскую управу, допустим, и хочет согласовать какие-то вопросы. Возможен ли такой вариант?

Александр: Здесь зависит от того, какие всё-таки работы планируются в этой квартире. Потому что какие-то работы можно было бы сделать без проектирования и без получения разрешения на строительство. Например, такие как снос ненесущих перегородок. Такие работы как, например, ремонт или замена внутренней отделки помещений, такие работы как замена внутренних дверей квартиры — это можно сделать без проекта и без получения каких-то разрешений от местного самоуправления.

Ведущий: Так, ну вы частично даже ответили на мой второй вопрос: можно ли сносить ненесущие перегородки без согласования и что для этого нужно по закону? Потому что очень часто мы сталкиваемся с тем, что необходимо перестроить и снести именно ненесущие перегородки.

Александр: Если сейчас я немножко уточню свой ответ первый, который я сказал о том, что есть ненесущие перегородки в квартирных домах и в квартирах, которые можно сносить. Но собственник должен знать о том, что есть ещё дома, у которых есть перегородки, и все внутренние стены этих домов являются также и несущими. В Нарве есть подобные дома, я думаю, что по всей Эстонии есть подобные дома.

Ведущий: А в Нарве какие дома такие вы знаете, где стены несущие?

Александр: Это некоторые дома на Раху, где панели перекрытия опираются в том числе и на внутренние стены. И даже у этих домов некоторые сделали себе в уставе квартирного товарищества такую отметку о том, что они запрещают снос подобных перегородок.

Ведущий: Ну, я, например, точно знаю только один дом, который является именно таким — Раквере, 30. У него обычно панели перекрытия шестиметровые, и все думают, что так везде, а в этом доме все панели перекрытия трехметровые. И поэтому все стены в этом доме являются несущими. Возможно, это похожая ситуация?

Александр: Возможно, похожая ситуация. Нужно смотреть именно типовой проект этого здания, либо обратиться к компетентному лицу, которое может определить такие вещи, либо обратиться к председателю, который точно может сказать о том, прописаны ли в уставе такие правила.

Ведущий: Достаточно ли согласия председателя на какие-то работы? Ну, допустим, если мы говорим о работах, которые требуют согласования по закону, но собственник идёт к председателю, председатель по незнанию говорит: «Да, окей, можно делать, не вижу никакой проблемы», а человек может сделать ту или иную работу, которая потом будет иметь последствия.

Александр: На основании законов о квартирной собственности и о квартирных товариществах, а также закона о вечном праве, в квартирном товариществе может быть устав. Этим уставом руководствуется дальше уже правление и председатель в том числе. И если мы говорим об уставе, то там может быть прописано, что какие-то вопросы будут доверены председателю решать и согласовывать. Такое может быть, но это нужно обязательно уточнять у председателя, возможно даже взять у него копию этого устава, прочитать. Но председатель в других случаях неправомочен самостоятельно решать какие-то вопросы, что касается собственности всего здания. То есть мы должны понимать о том, что фасад, стояки технических систем, несущие конструкции здания — это всё принадлежит всем сособственникам здания.

Ведущий: Я тоже всегда клиентам говорю о том, что председатель — это человек временный, он управляет домом какое-то время. Иногда, как говорится, новая метла по-новому метёт. Меняется председатель — меняет правила игры, меняет требования, меняется устав. И то, что было сделано, например, 5 лет назад образно человеком, уже может стать незаконным согласно новому уставу дома, например. Поэтому я всегда за то, чтобы делать официально, делать через строительный регистр, и тогда уже председатель получается не имеет власти над тем или иным решением.

Александр: Да, всё правильно. Потому что если делается проект и подаётся ходатайство через строительный регистр, то обязательно привлекаются собственники здания в лице председателя. Он тогда уже обязан сообщить это либо на общем собрании, либо рассылку сделать. Бывает даже в некоторых квартирных товариществах полностью всем людям, если все умеют пользоваться дигитальной формой, то это так и делается. Очень многие вопросы решаются именно на квартирном собрании путём большинства проголосовавших.

Ведущий: А каковы последствия незаконной перепланировки?

Александр: Последствия могут быть разные. Потому что некоторые незаконные перепланировки могут быть даже не согласованы, и их невозможно будет узаконить — придётся переделывать это. Это, во-первых, с точки зрения именно законодательства строительного кодекса. Во-вторых, это может быть не согласовано собственниками здания, что опять же повлечёт за собой переделку и возвращение к обратному, тому, что было. И в-третьих, тогда задним числом можно сделать документацию, которая приведёт к тому, что всё-таки эта перепланировка будет узаконена. Ну и самый плохой случай возьмём: если человек сделал перепланировку, и из-за этого пострадал дом, пострадали люди. Допустим, было обрушение, если там какие-то убираются перегородки, которые являлись несущими либо самонесущими, и из-за этого конструкции дома пострадали — тогда уже ответственность уголовная.

Ведущий: Да, это уже самый, наверное, плохой случай. А кто проверяет у нас эти самые перепланировки? Возможно ли ожидать рейдов каких-либо от государства по проверке перепланировки, или этим занимается председатель дома и наводит порядок в своём доме?

Александр: Ну, председатель дома, как человек ответственный вообще за весь дом, я думаю, что он должен знать, какие ремонтные работы и где происходят и в каком объёме. Для этого он и является управляющим дома. С другой стороны, если идёт какая-то перепланировка, и, к примеру, соседи чувствуют, что она выходит из-под контроля разумного — что это не ремонт, а происходит уже строительство какое-то, и есть опасение, что это без документации строительной и некомпетентными людьми — такие соседи должны обратиться сначала к собственнику квартиры, получить какие-то разъяснения, возможно, потребовать документы. Если это не помогает — обратиться к председателю. Председатель должен сам связаться тогда с этим квартирособственником, попросить у него соответствующие документы и информацию. Если это не помогает, допустим, не идёт на контакт это лицо, тогда можно обратиться в местное самоуправление для того, чтобы оно проверило наличие проектной документации, разрешений каких-то. И если таковых не окажется, тогда проверить соответствие на основании закона — должна ли быть какая-то документация или нет.

Ведущий: То есть подытожим так: председатель дома по обращению собственников может потребовать показать квартиру, показать, что делается, какие работы проводятся и проверить наличие документов. Если их нет, то он может принять меры и обратиться соответственно дальше, а там уже последует наказание. По несущим стенам ещё очень много вопросов. Особенно Харьюмаа у нас очень любит в панельных домах вырубить проём в несущей стене, и с этим связано много сложностей, насколько мне известно. Я хотела бы получить от вас ответ: как определить, несущая стена или нет, и кто вообще может это сделать?

Александр: Для того чтобы определить, несущая стена или нет, я думаю, что нужно обязательно заглянуть в изначальную документацию дома, по которой он строился — то есть типовой проект этого дома, где должна быть эта информация. Если таковой информации не имеется или у собственника нет компетенции это сделать, он должен обязательно пригласить на место компетентное лицо, которое является либо проектировщиком, либо экспертом по строительству, для того чтобы ему точно могли об этом сказать. Выполнение проёмов в любой из несущих либо самонесущих стен запрещено без проектной документации. То есть за это серьёзное наказание.

Ведущий: Да, это серьёзные вещи, потому что может пострадать не только сам исполнитель, но и вообще весь дом. А если нужно сделать этот проём в несущей стене — в каких случаях это категорически невозможно?

Александр: Категорически невозможно только в случае того, если на то не дали согласия сособственники здания. Потому что несущие конструкции принадлежат всем сособственникам. Если не получено согласие — значит, этого делать нельзя.

Ведущий: То есть мало того, что нужен проект, нужно ещё согласие собственников?

Александр: Да. Но я бы рекомендовал в таком случае сначала заручиться согласованием, а потом уже идти через проект. Потому что наше законодательство позволяет сделать сначала проект, затем загрузить его в строительный регистр, чтобы пройти через проверку местного самоуправления. Тогда местное самоуправление уже привлекает всех сособственников здания. И можно просто потерять деньги, когда выполнен проект, он идёт на согласование, а собственники говорят «нет». И тогда проекту дальше дороги не будет.

Ведущий: Какой процент этих собственников нужно собрать?

Александр: Это зависит от работ и от устава квартирного товарищества. Там получится либо более 50%, либо 100%, если там уже какие-то очень серьёзные вещи.

Ведущий: Понятно. Следующий вопрос у меня будет про мокрые зоны. Что мы вообще в принципе называем мокрой зоной?

Александр: Мокрыми зонами у нас называются помещения, где находятся санузлы, кухня, ванные комнаты.

Ведущий: А за счёт каких помещений мы можем расширить эту мокрую зону таким образом, чтобы это возможно было согласовать и утвердить перепланировку?

Александр: В Эстонии это можно сделать за счёт любых помещений, то есть даже жилых. Единственный вопрос — согласование. Такие проектные работы должны быть согласованы собственниками, особенно теми, которые являются соседями сверху и снизу. Потому что они будут непосредственными потерпевшими в случае таких изменений.

Ведущий: То есть в Таллине, например, очень часто переносят кухню в гостиную или в спальню, или забирают площадь кухни под спальню. Для этого необходимо согласие собственников как минимум этажом ниже и этажом выше?

Александр: Это обязательно. Плюс ещё нужно смотреть по уставу и плюс проект.

Ведущий: Я так понимаю, что с кухнями там ещё вопрос в вентиляционном проекте, потому что он может быть невозможен из-за слишком удалённой вентиляционной шахты. А как насчёт канализации? Очень часто я видела в Таллине проекты, когда канализация отведена более чем на 3 метра от стояка. Насколько это законно?

Александр: Я думаю о том, что это можно всё сделать на основании проекта. Единственное, компетентное лицо, которое делает проект в этом случае, должно обеспечить все эти уклоны и обеспечить изоляцию канализации, если она идёт с расширением за счёт спальных комнат или жилых комнат. Это нужно для того, чтобы обеспечить шумовую защиту, чтобы это не мешало отдыхающим людям снизу и сверху.

Ведущий: Ну да, если у нас труба идёт образно над спальней или над детской, то шум стекающей воды может тревожить соседей. Тогда получается, что уклон должен быть обеспечен за счёт подъёма потолка либо пола там, где идёт эта труба.

Александр: Да, всё верно.

Ведущий: Понятно. Ещё один такой болезненный вопрос, с которым сталкиваются люди при каждом ремонте — это замена радиаторов. Замена радиаторов — это прямо головная боль у многих, особенно если ремонт происходит в сезон отопления. Как сделать правильно замену радиаторов? С чего начинать? Понятно, что это коммуникации, которые принадлежат дому, а не владельцу квартиры. Нужен ли для этого проект? И сопутствующий вопрос: можем ли мы устанавливать в многоквартирных домах вертикальные радиаторы?

Александр: Давайте по порядочку. Для того чтобы заменить радиатор без проекта, требуется выяснить, какой мощности данный существующий радиатор, и установить в этом же месте новый, не превышая мощность. Это можно сделать без проекта, предварительно уведомив председателя в письменном виде — это обязательно. Второй момент: если хочется всё-таки увеличить объём и мощность радиатора, тогда нужно идти уже через проект. Либо если вы хотите поставить дополнительный радиатор в другом месте — это уже проектные работы и согласование с собственниками технической системы, то есть с товариществом. По поводу дизайнерских радиаторов — вертикальных, горизонтальных или закрученных в бублик — это уже дело дизайнера. Главное, чтобы проектировщиком это было предусмотрено. Если он говорит, что можно, то без разницы, какого он дизайна. Главное — мощность, соответствие сечения и чтобы он был сертифицирован в Евросоюзе.

Ведущий: А какие рычаги есть у собственника, если председатель запрещает замену радиатора? Мы сталкивались с ситуацией, когда председатель наотрез отказывался разрешить замену.

Александр: Дело в том, что председатель — это же не единственный царь и бог в этом доме. Он является либо приглашённым лицом, либо просто одним из жителей. Если человек пойдёт, соберёт подписи у большинства собственников квартир в этом доме и предоставит эти подписи к проекту, то он имеет право. В самых сложных случаях можно даже обратиться в суд. Но обычно можно решить по-другому — просто разговаривая с людьми и собирая подписи.

Ведущий: На нашем текущем объекте срезаны радиаторы от общей системы и установлены маленькие электрические. Человек образно может не топить свою квартиру, выключив их. Что бы вы посоветовали этому собственнику? Сейчас дилемма: возвращать батареи на место или остаться на электрическом отоплении? Квартира в таком состоянии уже очень давно, это не нынешний собственник делал.

Александр: Во-первых, на каком основании это было сделано? Если с разрешением собственников и через проектное решение — это имеет право быть. Здесь нужно выбирать по экономической составляющей: что будет дешевле и легче в обслуживании. А если такой документации нет и нет доказательств того, что это сделано законно, и в строительном регистре нет отметки об альтернативном отоплении — значит, мы имеем дело с незаконным строительством. Теперь нужно заказывать аудит для того, чтобы выявить, правильно ли всё сделано, и согласовать это со всеми собственниками здания.

Ведущий: Коварный вопрос: будет ли наказание новому собственнику за то, что было сделано до него?

Александр: В этом случае я думаю, что нет необходимости в наказании. Если про этот случай узнаёт местное самоуправление, то, как правило, они просто дают предписание узаконить это. Собственник сам решает с проектировщиком или аудитором, как выгоднее: возвратить систему в изначальный вид или всё-таки узаконить. Штрафы — это уже последствия невыполненных предписаний.

Ведущий: Следующий вопрос тоже касается нашего объекта — это остекление лоджии. Так как это затрагивает экстерьер здания, мы столкнулись с тем, что в доме нет проекта на фасад, а председатель хочет «как-то так». Как правильно поступить, если хочется остеклить, а проекта нет? При этом у соседей по стояку уже всё остеклено и у всех разная конфигурация.

Александр: Вопрос интересный. Это вытекает из документов местного самоуправления, таких как общая планировка. Практически во всех планировках в Эстонии написано, что затрагивать фасад строительными работами можно только на основании проекта. Должен быть паспорт остекления всего здания, который предусматривает единый вид. Если этого паспорта нет, то действует первоначальный проект застройщика. Если там остекления не было, то его и быть не должно. Есть два варианта. Если мы меняем старые окна в комнатах на аналогичные — с сохранением материала рам, цвета и количества камер — это можно без проекта. А если хочется остеклить лоджию, где остекления не было по проекту, нужно выполнять паспорт остекления всего дома. А это через общее собрание, оплату проекта и долгое ожидание.

Ведущий: Понятно, спасибо. Дальше вопрос, который многих волнует — присоединение лоджии к кухне или комнате. В каких случаях это можно, в каких нельзя, и какие риски у тех, кто сделал это давно незаконно?

Александр: Первое — это обязательное согласование с собственниками. Присоединение лоджии увеличивает отапливаемую площадь квартиры, что влечёт финансовые аспекты и нагрузку по мощностям отопления для всего дома. Если это было сделано до 1 июля 2015 года, то это узаконивается через строительный аудит. Если после — через проектное решение. Но опять же, это касается и фасада всего здания.

Ведущий: Еще вопрос по поводу противопожарных дверей. Был принят закон, что они должны быть установлены. Кто-то ставит, кто-то нет. Многие не хотят ставить, потому что в них якобы невозможно врезать глазок. Будут ли нас наказывать за их отсутствие?

Александр: Пожарный департамент говорит, что противопожарная дверь в квартиру обязательна. И она должна открываться внутрь квартиры, потому что открывание в сторону подъезда является препятствием для эвакуации. По поводу глазка — я уверен, что на рынке есть сертифицированные двери. Есть даже стеклянные или деревянные противопожарные двери, так что глазок из огнеупорного стекла вполне возможен. Что касается штрафов — я не слышал, чтобы собственники их получали массово, обычно это предписания или рекомендации. Но в случае пожара, если двери не было и пострадали люди, последствия будут очень плохими.

Ведущий: Теперь вопрос по вашей деятельности. Будет ли ваша работа по изготовлению проекта дешевле, если у клиента уже есть дизайн-проект?

Александр: Да, если есть дизайн-проект, там уже есть планировка, размеры, расстановка сантехники. Это послужит эскизной основой для проекта, и работа будет немного дешевле. Мне нужны файлы в формате DWG (AutoCAD), планы полов, потолков — с этим можно работать дальше.

Ведущий: И самый важный вопрос — цена и сроки. В какую сумму ориентировочно обойдётся проект, например, для однокомнатной квартиры?

Александр: Если говорить о полном пакете документации вместе с проектами по техническим сетям, то, я думаю, можно уложиться в вилку около 2000 евро.

Ведущий: Спасибо большое, Александр, что пришли и дали столько ценной информации. Мы сегодня немножко приоткрыли завесу над тем, что можно, а что нельзя. Давайте будем делать ремонты правильно!

Александр: Большое спасибо вам, Татьяна.