Реновация многоквартирных домов в уездах юго-восточной части Эстонии идет неравномерно и зависит от местных особенностей. Например, в Пылвамаа уже отремонтировано значительное количество домов, а в Вырумаа активно ведутся работы. В то же время в Валгамаа активности заметно меньше: местные квартирные товарищества подают меньше заявок на получение помощи.

Иллюстративное фото: Stena.ee

Общая сумма, выделенная на реновацию в рамках начавшегося в октябре прошлого года тура ходатайств Kredex, составляет 170 миллионов евро. Из этой суммы для Валгамаа предусмотрено 7 миллионов. Однако, по состоянию на вчерашний день, от Валгаского уезда поступило всего 20 заявок, и ни одна из них не была подана от города Валга.

Как рассказала консультант по вопросам квартирных товариществ Агентства развития Валгамаа Аэт Арула-Пийр, активность проявляют в основном в городах Тырва и Отепя, в отличие от самой Валги. Она отметила, что люди, безусловно, хотят жить в аккуратных и современных домах как внутри, так и снаружи, однако далеко не все могут себе это позволить. Кроме того, остро ощущается нехватка технических консультантов. По словам Арула-Пийр, Валга находится в удручающем состоянии: здесь много крупных домов, но большинство их жителей — пожилые люди. Некоторые из них плохо осведомлены о возможностях реновации, к тому же нередко они не владеют в достаточной мере эстонским языком. Это мешает им принимать серьёзные финансовые решения и брать на себя долговые обязательства, особенно в условиях скромных доходов.

В то же время квартирные товарищества Вырумаа и Пылвамаа подали ходатайства на получение субсидий на общую сумму около 6,5 миллиона евро. В Вырумаа было подано 14 заявок, причем основная их часть пришлась на город Выру. В Пылвамаа подано 12 ходатайств, примерно половина из них – из Пылва. В этих городах можно увидеть уже отремонтированные или находящиеся в процессе реконструкции многоквартирные дома, но в сельской местности этих уездов ситуация куда менее благополучная.

Консультант по мерам поддержки многоквартирных домов в Центре развития Пылвамаа Юло Неэдо пояснил, что проблема кроется в ряде факторов. Во-первых, в отдалённых деревнях проживает в основном пожилое население, которое боится больших расходов. Во-вторых, инициативные жители сталкиваются с серьезными бюрократическими трудностями и активным противодействием. В-третьих, многие квартирные товарищества уже брали кредиты и частично отремонтировали свои дома, поэтому не видят необходимости в новой поддержке со стороны Kredex. В качестве примера Неэдо привел деревню Моосте, где товарищества наняли надежного строителя, последовательно ремонтировали крыши и утепляли стены, оплачивая работы за счет собственных займов.

Консультант Центра развития Вырумаа Яанус Марк добавил, что на юго-востоке страны стоимость многоквартирных домов зачастую настолько низкая, что банки не готовы предоставлять кредиты под такие объекты. Помимо этого, в сельских районах жители в целом настроены скептически и опасаются брать на себя обязательства по самофинансированию, которое там, как правило, невелико или вовсе отсутствует. Многие боятся, что не смогут погасить кредит, даже если дом будет приведён в порядок.

Тем не менее как Юло Неэдо, так и Яанус Марк отметили важную позитивную тенденцию: когда один дом в посёлке или городе отремонтирован, это вдохновляет и соседние квартирные товарищества также задуматься о реновации. Такой эффект "цепной реакции" помогает постепенно улучшать облик целых населённых пунктов.

Руководитель отдела поддержки жилищных товариществ Фонда предпринимательства и инноваций Таниэль Вайн сообщил, что помимо Валгамаа и Пылвамаа, программы поддержки реновации открыты также для Хийумаа, Сааремаа и Ида-Вирумаа.

Повышение налога с оборота увеличит стоимость квартир в новостройках уже этим летом

С 1 июля текущего года ставка налога с оборота (НСО) в Эстонии вырастет с 22% до 24%. Для тех, кто планирует приобрести жильё в новых проектах, это станет сигналом к значительному удорожанию стоимости квартир. Специалисты советуют покупателям поторопиться с решением до начала июля, чтобы избежать лишних расходов.

Новая ставка НСО в 24% будет действовать с 1 июля 2025 года по 31 декабря 2028 года включительно. Как пояснила руководитель направления жилищного кредитования Swedbank Анне Пяргма, увеличение налога наиболее заметно отразится на рынке новостроек: к цене квартиры будет прибавляться уже повышенный налог. Например, если стоимость новой квартиры составляет 300 000 евро, то после повышения НСО покупателю придётся дополнительно заплатить около 6000 евро.

Повышение налога затронет и тех, кто подписал договор купли-продажи до 1 июля, но жильё будет передано только после этой даты. В таких случаях к авансовым платежам будет применяться старая ставка налога, а к оставшейся части суммы — уже новая, более высокая. Это создаёт риск дополнительных непредвиденных расходов, о которых стоит подумать заранее.

Влияние на рынок подержанного жилья

Квартиры на вторичном рынке напрямую НСО не облагаются, но их стоимость всё равно может вырасти из-за повышения цен на мебель, строительные материалы и услуги. Поскольку налог с оборота влияет на всю цепочку потребления, это приведёт к увеличению издержек для покупателей. Анне Пяргма добавила, что, хотя не все поставщики услуг поднимут цены мгновенно, покупатели на практике могут столкнуться с ростом расходов уже в ближайшее время.

Перспективы цен на новостройки

Член правления компании Merko Kodud Индрек Тарто сообщил, что в начале года продажи новостроек в Таллинне были немного активнее по сравнению с прошлым годом, но заметного скачка пока не наблюдается. После 1 июля ожидается постепенное, "ползучее" увеличение цен. Особенно это коснётся объектов, находящихся ещё на стадии строительства — их стоимость может изменяться ближе к окончанию работ, поэтому резкого скачка цен сразу после введения новой ставки НСО не ожидается.

Влияние на вторичный рынок

Тарто отметил, что, хотя квартиры на вторичном рынке и не облагаются НСО, повышение налоговой нагрузки на новостройки неизбежно создаст ценовое давление и на этот сегмент. Обычно стоимость вторичного жилья следит за динамикой цен новостроек, а также зависит от возраста здания и его местоположения. Однако сложно точно прогнозировать, насколько увеличение НСО на 2% повлияет на окончательные цены конкретных объектов.

Ожидания по скидкам на жильё

По мнению Индрека Тарто, надеяться на появление широких выгодных предложений в связи с ростом НСО не стоит. Скидки будут зависеть скорее от рыночной ситуации и потребностей в продажах, нежели от налоговых изменений. При этом девелоперы ограничены в возможностях для снижения цен, поскольку производственные расходы продолжают расти. Это значит, что в целом тенденция к росту цен на недвижимость, скорее всего, сохранится.