Как строили хрущевки и сколько платили за квартиру в СССР

В 1963 году американский журнал LIFE опубликовал фоторепортаж о массовом строительстве жилья в городе Москве - столице СССР. Фотограф Стэн Вейман (Stan Wayman) в то время находился в СССР и скрупулезно запечатлел весь процесс: начиная со стадии проектирования и заканчивая новосельями в квартирах, полученных трудящимися от государства совершенно бесплатно.

Проспект Победы в Нарве - самая хрущевская улица города

>«Хрущёвки» (а также негативное «хрущо́бы», от «трущобы») — панельные или кирпичные двух-пятиэтажные[источник не указан 948 дней] дома, массово сооружавшиеся в СССР во время правления Никиты Сергеевича Хрущёва и получившие в народе его имя. Несмотря на название, сама разработка массовых проектов доступного жилья и массовое строительство заводов железобетонных конструкций начались сразу в послевоенные годы, когда у власти ещё был И. В. Сталин.

Американским гражданам 1960-х было чему удивиться, глядя на эти фотографии из СССР, но они бы удивились ещё больше если бы узнали, что через 45 лет эти скромные квартирки станут воистину "золотыми": сейчас цена такой "хрущёвки" в Москве зачастую превосходит стоимость американского дома где-нибудь на Среднем Западе (одно из следствий развала СССР, между прочим).

Первые экспериментальные каркасно-панельные дома были сооружены в 1948 году в Москве на Соколиной горе и Хорошевском шоссе по проектам, разработанным, соответственно Госстройпроектом (при участии Академии архитектуры СССР) и Мосгорпроектом. Автором проекта жилых домов был Лагутенко В. П. Вначале эти дома высотой в четыре этажа сооружались со стальным каркасом, но из-за большого расхода металла (более 16 кг на 1 м³ здания) вскоре перешли на сборный железобетонный каркас (расход стали до 3,75 кг на 1 м³). С 1950 года, кроме каркасно-панельных домов со связанными стыками, в Москве, Ленинграде, Киеве, Магнитогорске и других городах началось сооружение бескаркасных панельных домов.

Опыт был признан удачным, и Постановлением Совета Министров СССР от 9 мая 1950 года № 1911 «О снижении стоимости строительства» было инициировано проектирование первых высокомеханизированных заводов ЖБИ.

Масштабный переход на новые, прогрессивные решения в области строительства начался с Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 19 августа 1954 года «О развитии производства сборных железобетонных конструкций и деталей для строительства», которым предусматривалась постройка 402 заводов сборных железобетонных конструкций и организация изготовления деталей на 200 площадках полигонного типа.

31 июля 1957 года ЦК КПСС и Совет Министров СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», положивший начало новому жилищному строительству.

Через некоторое время поля вокруг подмосковной деревни Черёмушки стали первой практической строительной площадкой, где в сжатые сроки из готовых домостроительных конструкций возводились пятиэтажные жилые дома. По некоторым сведениям, первой московской «хрущёвкой» является дом № 16 по улице Гримау, 1957 года постройки. Опыт черёмушкинского строительства был впоследствии распространён на всю страну.

По другим сведениям, в самом начале 1950-х годов в крупных промышленных центрах СССР (Москва, Свердловск, Кузбасс) были построены целые кварталы четырёхэтажных капитальных домов, конструкции которых заранее были изготовлены на заводе.

По материалам фотоархивов журнала LIFE

Кроме того, что квартиры население получало совершенно бесплатно, квартплата была одной из самых маленьких в мире!

В СССР по праву гордились установленной низкой квартирной платой. Ориентиром для ее назначения были США и Великобритания, имевшие к началу 60-х годов наиболее низкий уровень квартирной платы, составлявшей до 20-25% среднего дохода граждан. Поэтому ориентир был выбран достаточно сложный для «соревнования двух мировых систем». Однако индустриальные сооружения позволили достичь более социально значимых результатов. Вместе с коммунальными услугами квартирная плата составляла в бюджете советской семьи в среднем 4% всех ее расходов. С улучшением индустриальных серий, сокращением эксплуатационных расходов и продлением «срока жизни» сооружений – квартирная плата к началу 90-х составляла 1,8% от расходной статьи семейного бюджета.

В перечислявшихся на партийных съездах «достижениях социализма» непременно шла критика «капиталистической системы», где «только 1/3 сумм, входящих в квартирную плату, расходуется на содержание жилищ, остальная часть идёт на обогащение домовладельцев, землевладельцев и банкиров» (Материалы XXIV съезда КПСС, 1971, с. 289). С этой одной трети партийные руководители уже от себя прибавляют на том же 24-м съезде партии, что в СССР две трети стоимости коммунальных услуг оплачивается государством, что абсолютно не соответствует действительности. Из табл. 7 видно, что амортизационные отчисления нормируются на основе серьезных научных обоснований, отрасль имеет продуманную систему мер на весь «период жизни» сооружения.

Очевидно, партийные бонзы никак не могли поверить, что индустриальные сооружения, строящиеся в СССР, имеют настолько потрясающие эксплуатационные качества. Весь этот параграф посвящен надежности в эксплуатации, которая, прежде всего, выражается в минимуме затрат на эксплуатацию. Строительство СССР отличалось высокими индустриальными технологиями и эксплуатационной надежностью продукции. Но в пределах выделяемого лимита отделочные работы проводились по принципу остаточной стоимости. Основные претензии потребителя касались именно «дешевой отделки». Отметим, что как раз этот завершающий этап общестроительных работ имеет непосредственное отношение к потребительскому спросу, учесть который в описываемой нормативно-плановой системе было изначально невозможно.

Как говорит русская пословица, «богатого от хвастливого не отличишь!» С партийных трибун заявляется, будто отрасль ЖКХ на две трети дотируется государством, в то время, когда отрасль абсолютно рентабельна, хотя и имеет в себе ущербные идеологические установки времен военного коммунизма.

Разумеется, в бюджете не предусматривалось дополнительных статей на содержание жилищного фонда. Первая часть материала параграфа показывает, что все имевшиеся в тот период средства направлялись на создание и обновление инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства. Жилье полностью содержалось за счет квартирной платы квартиросъемщиков, причем, далеко не в полном объеме - амортизационные отчисления аккумулировались государством на отдельных лицевых счетах. Это доказывает, прежде всего, аналогичный размер квартирной платы жилищно-строительных кооперативов, чьи дома эксплуатировались не городскими коммунальными службами, а самим кооперативом.

Действительно, до масштабной реорганизации жилищно-коммунальной отрасли с 1929 г. квартирная плата в СССР нормируется в размере 13 коп/м2 в месяц. Однако надо иметь в виду, что за керосин, дрова, электричество, очистку снега с крыши и проч. – жильцами платится отдельно. Жильцы сами содержат уборщицу и дворника, сами проводят текущие и капитальные ремонты. В сущности, их квартплата - это оплата управдома, который несет еще ряд фискальных функций, подавая сведения на жильцов в советские учреждения.

Рассмотрим, как меняется структура квартплаты при внедрении индустриального жилья. Допустим, что «партия КПСС никогда не лжет» и утверждение, что государство оплачивает две трети реальных затрат на содержание жилья за каждый квадратный метр – истина.

13 коп/м2 в месяц составит в год 1,56 руб/м2. Средняя стоимость 1 м2 индустриального сооружения 115 руб/м2, значит, при таком уровне квартирной платы оно полностью окупится за 74 года, что в точности соответствует половине его нормативной долговечности, которая, как видно из предыдущего материала, в среднем несколько ниже реальной долговечности. В этом случае государству нет смысла доплачивать за эксплуатацию жилья, лишь для того, чтобы индустриальное жилье «окупилось в три раза быстрее». Все-таки экономика в СССР была достаточно экономной. Тем более, что индустриальные сооружения практически не требовали никаких эксплуатационных затрат в первые 20 лет эксплуатации. ЖЭК занимался в основном организацией и проведением системы осмотров и подачей данных о работе эксплуатируемых сооружений.

Однако квартирная плата и большая часть нормируемых эксплуатационных мероприятий, закладываемых в 60-е годы, – включали статью, которая вступала в противоречие со складывавшимися общественными отношениями.

Эта расходная статья напрямую вытекала из дикой идеи о наступлении коммунизма в 1980 г. На отрасль накладывалась изначально невыполнимая задача – весь комплекс текущих, профилактических и капитальных ремонтов не только мест общего пользования, но и самого жилища квартиросъемщика. Отделочные материалы практически не поступали в розничную торговлю, а санитарно-техническое оборудование распределялось исключительно по заявкам ЖКХ.

Это разлагало отрасль снизу доверху. Партийному руководству всех уровней делались дорогостоящие ремонты, коммунизм для них уже наступил. С привлеченными подрядными организациями отрасль справлялась с капитальным ремонтом довоенных жилых домов. Но текущие ремонты квартир жильцами делались самостоятельно, выделяемые государством строительные материалы приобретались у работников ЖКХ за наличный расчет.

Наряду с объектами и структурными элементами, которые могли быть выполнены лишь в рамках государственных программ, при государственном контроле, эксплуатация которых представляла собою технически сложную систему, - жилищно-коммунальное хозяйство, как и многие другие отрасли, имело в советское время чисто идеологические, невыполнимые на практике установки.

Как торговля, бытовое обслуживание, большая часть пищевой и легкой промышленности, так и ремонтные мероприятия непосредственно в квартире конкретного потребителя – никогда не будут иметь ту рентабельность в секторе государства, которая легко достигается в предпринимательском секторе при полном удовлетворении потребительского спроса.

Как уже отмечалось выше, из-за этой статьи отрасль разлагалась незаконным предпринимательством. Необходимые данные всего комплекса наблюдений были собраны, поэтому Советом Министров СССР было намечено полностью реформировать жилищно-коммунальное хозяйство к концу 80-х.

И еще в качестве справки: Нормативная долговечность жилых зданий в зависимости от групп капитальности.