Как это работает. Современное жилье эконом-класса.

Рассказывает Дмитрий Чистопрудов: В конце марта я снимал ни много, ни мало, самый крупный девелоперский проект в России и Европе, проект комплексного освоения новой территории. На Юго-западе Екатеринбурга, на землях бывшего совхоза, которые долго время были заброшены, строится большой район города, расчитанный на 325 тысяч жителей (это больше, чем все население Мурманска, Якутска, Тамбова или Химок). Район строится с нуля и с умом.

1. Всего планируется построить более 13 млн. м2 недвижимости, из которых 9 млн. жилья и 4,2 млн. социальной и коммерческой недвижимости. Проект запланирован до 2025 года и к настоящему моменту построено только 10% — это 900 000 м2 жилья и 100 000 м2 объектов коммерческой и социальной инфраструктуры.

2. Если немного прищуриться, то москвичу сначала покажется, что эти фотографии сделаны в Северном Бутово. Но потом возникнет смутное подозрение. Зачем фотограф выфотошопил все автомобили?!

3. Планировочный проект района «Академический» разработан французский архитектурным бюро «Valode & Pistre», известного в России проектами генерального плана города «Екатеринбург Сити», гостиницы «Hyatt» в Екатеринбурге и Сочи и технопарка в «Сколково».

4. Новый район окружен двумя лесопарками, которые являются естественными природными «легкими» района. По словам местных жителей, на дорогу до центра города в утренние часы уходит 30 минут. По московским меркам — пустяк.

5. Все дома монолитно-кирпичные на свайном фундаменте. Панельных домов нет. Строительство ведется поквартально, каждый квартал делится на блоки от 2 до 6 домов. Строительство каждого блока начинается с подземного паркинга, который находится под дворовой территорией всего блока.

6. Строительство ведется ударными темпами. Все, что видно на фотографии, возникло меньше, чем за 10 лет. Разработка концепции района велась в 2005—2006 годах. Первая свая была забита в 2007, первая продажа в 2009 году. Сейчас готово 80 домов.

7. Стандартный монолит-кирпич.

8. Проектировщики позаботились о дорожной инфраструктуре. Район разделяют широкие проспекты на которых запрещена остановка, и дублеры с въездами во дворы. Посмотрите на ширину тротуаров, в кои-то веки подумали и о пешеходах.

9. 

10. 

11. Все инженерные сети района абсолютно новые и построены силами застройщика. То есть это не врезки в существующие коммуникации, а создание всей инженерии с нуля. Это чувствуется даже по фонарным столбам у которых нет привычно свисающих соплей проводов. Все под землей. В районе работает собственная котельная, обеспечивающая район теплом и электроэнергией. Завершается строительство ТЭЦ «Академическая» электрической мощностью 220 МВт и тепловой мощностью 370 Гкал.

12. Куда ни плюнь, попадешь в клиента. Фонари и опоры показались мне очень знакомыми. Оказалось, что поставщик — московская компания БЛ Трейд, наш клиент, для которого мы целый месяц снимали в студии всю их продукцию )

13. 

14. На все внутриквартальные дороги закрыт въезд автотранспорта. В рамках одного квартала дети могут спокойно гулять и ходить в школу, не переходя автомобильных дорог.

15. 

16. Все образовательные учреждения Академического объединены в единый социально-педагогический комплекс. 

17. В настоящий момент работает 2 школы, рассчитанные на 1000 и 875 мест, а 1-го сентября откроется третья школа на 1000 мест. На базе школы №16 действует «Малая академия наук». Здесь ученые из УрО РАН читают лекции для школьников. 

18. В районе также работает 8 детских садов на 1420 мест.

19. Качественное и доступное жилье всегда пользуется популярностью у покупателей, среди которых много семей с детьми. Поэтому сложно сделать общую фотографию района Академический, чтобы в кадр не попала хоть одна детская коляска. Из-за большого количества детей, в школах и садах наблюдается аншлаг. В начальных классах может быть до 10 параллельных классов, а сами школы работают в две смены. Поэтому все с таким нетерпением ждут открытие третьей школы. 

20. Вот так выглядит район, построенный для людей, а не для автомобилей.

21. Еще несколько интересных фактов: Все здания построены по принципу «термоса». В случае нештатных ситуаций или аварий, они способны сохранять тепло на протяжении 2-х дней. В качестве эксперимента в районе построено 2 энергоэффективных дома. В одном из них по системе вентиляции здания подается подогретый воздух. Другой отапливается с помощью теплых полов. В ближайшее время начнется строительство третьего дома, где будут совмещены обе технологии.

22. На первых этажах зданий располагаются магазины формата у дома, рестораны, аптеки, парикмахерские. На сегодня в районе представлены крупные торговые сети. 

23. 

24. Совсем недавно был открыт крупный торгово-развлекательный комплекс «Академический» с фитнес-центром, бассейном и кинотеатром.

25.

26.

27. Типовой двор ничем не отличается от обычного двора в новом спальном районе, (разве что вентшахтами подземного паркинга). Обратите внимание, даже по фотографии видно, насколько комфортнее выглядят дома, когда они построены с переменной этажностью и не конской высоты. Нет ощущения жизни в перфокарте и фракталах 22-этажных панельных домов серии КОПЭ. 

28. Все парковочные места запланированы по строительным нормам. Подземный паркинг обеспечивает потребности половины квартир всего района! Остальные парковочные места наземные. 

29. Москвичи, не читайте эту строку, листайте дальше. 
Машиноместо в паркинге стоит около 300 000 рублей. Ни миллион и не полтора, а всего 300 тысяч, дешевле автомобиля! И это не продуваемый ветрами «народный гараж», а подземный паркинг. С уральским зимним климатом это особенно актуально. 

30. Но судя по фотографиями, жители все равно не торопятся покупать машиноместа и паркуются во дворе, на дублерах, и чего там скрывать — на газонах тоже.

31. Из многих подземных паркингов можно на лифте попасть сразу на свой этаж. Так выглядят входные группы в нескольких башнях. В остальных домах МОПы самые обычные.

32. 

33.

34.

35. Все квартиры продаются с чистовой отделкой. Заезжай и живи.

36. Тепло в квартирах регулируется автоматически, что снижает затраты на водопотребление на 20-25% от среднего уровня по Екатеринбургу.

37. Кухня с временной раковиной. 

38. Застекленный балкон.

39. Санузел.

40.

41. Храм — это примерно центр будущего района. То есть все вокруг него до леса будет застроено домами.

42. 

43. Теперь самое интересное:
Средняя площадь стандартной однушки 38-39 м2, а средняя стоимость порядка 2 800 тыс. руб.
Средняя двушка — 60 м2, средняя стоимость — 3 650 тыс. руб.
Средняя трешка — 80 м2 при цене 4 300 – 4 400 тыс. руб.

44. Район обсуживает собственная управляющая компания, которая следит за сохранением первоначальной концепции, заложенной архитекторами и воплощенной строителями.
Во всех зданиях установлена система телеметрии – показания приборов учета автоматически передаются в управляющую компанию.
Размер коммунальных платежей самый низкий в городе. Ежемесячные расходы на ЖКХ владельца средней «однушки» составляют 2400 рублей.
Приборы учета (счетчики) в домах 1-го квартала вынесены из квартир на лестничные площадки. Это избавляет собственников (жителей) от лишнего беспокойства во время их технического обслуживания.
В случае аварийной ситуации в одной из квартир, например, протечке, существует возможность отключить от водоснабжения только её, при этом остальные жильцы не останутся без воды.

45. Ну и напоследок самое интересное открытие для меня. В Академическом работает система «Безопасный город». В неё объединены купольное видеонаблюдение, аудиорегистрация, пожарные сигнализации и контроль доступа с контролем в едином диспетчерском пункте. 

Главные глаза микрорайона — это сами жители. В случае каких-либо подозрительных или хулиганских действий, люди звонят не в полицию, а на центральный пульт охраны. Здесь моментально по камерам начинают вести наблюдение за указанным местом, и при необходимости вызывают свою службу быстрого реагирования (группы есть в каждом квартале), либо вызывают экстренные службы города.

46. Весь район окутан сетью видеонаблюдения. И мне показали, как эта сеть работает. Когда я зашел в офис под вывеской «Гарант», меня сразу узнали как «того парня с фотоаппаратами и смешной шапкой, который второй день разгуливает по району и что-то снимает». Видите на углу фасада камеру?

47. Вот она, и мое отражение в ней.

48. Три картинки: 1 — Я под камерой, 2 — общий вид улицы, где я красным пометил дверь у которой сделана третья фотография. Камера вращается на 180º и имеет 20-кратное оптическое приближение. И таких камер по всему району — десятки. Также камеры установлены в МОПах, лифтах, садах и школах. Большой брат следит за нами! За последние 6 лет на территории района не зарегистрировано ни одного тяжкого преступления, а уровень преступности в 10 раз ниже общегородского по Екатеринбургу.

49. Вот такой эконом. Главный недостаток — до МКАДа далеко. Два часа лететь, или сутки на машине )

Я регулярно работаю на различных стройплощадках, и обычно это скучные рутинные съемки динамики строительства. Я был уверен, что меня уже сложно чем-то удивить (хотя я ни разу не строитель по образованию), но оказывается ошибался. На днях я посетил несколько стройплощадок жилых комплексов от разных застройщиков, и раз в моем блоге эта неделя связана со строительно-жилой тематикой, спешу поделиться своими открытиями.

1. Возможно для людей, связанных со строительством, я ничего нового не открою, однако кому я не показывал эти фотографии, все с уверенностью говорят, что это обычный монолитный дом со свободной планировкой. А вот и нет )

2. То есть с улицы да, здание выглядит как монолит. Я и сам, когда охранник пошел искать нам каски, с тоской посмотрел на здание, мол очередную скукоту снимаю. Это новый жилой комплекс на Краснобогатырской улице.

3. Когда мы стали подниматься по лестнице на верхний этаж, я поинтересовался, почему лестничные пролеты выполнены в виде панелей, а не залиты на месте?
— А тут практически все элементы здания изготовлены на заводе, бетонных работ на объекте очень мало. Это здание-конструктор.

4. То есть все, что вы видите — это панели и колонны, которые изготовили на заводе, доставили и собрали на месте. Грубо говоря, каркас здания собирается как панельный дом, но при этом квартиры имеют свободную планировку, фасад здания может быть любым, форма здания никак не завязана на типовых решениях и может быть хоть овальной или круглой. 

5. Это как продвинутый конструктор Лего для больших дядей. Я впервые снимал здание, построенное по технологии «Система КУБ 2,5». Это система сборного безригельного каркаса из вертикальных колонн и плоских панелей перекрытия. Плиты перекрытия выполняют роль ригелей — горизонтальных опорных элементов, к которым пристраивается несущая часть конструкции, которая состоит из вертикальных многоярусных колонн без выступающих частей. 

Плиты перекрытия могут быть любой формы, так как отливаются на заводе. Хоть кривыми или круглыми — опалубку можно сделать какую захочешь. На заводе гарантированное качество продукции, а то, что льют на стройках в монолите — проконтролировать сложнее. 

6. Плиты изготавливаются в соседнем районе, в Метрогородке на местном ЖБИ. А я думал, что там умеют только тюбинги для метрополитена строить )

7. Две новые плиты. 

8. Безбалочные перекрытия с безкапительными колоннами представляют собой предельно простые конструкции, состоящие из железобетонных плит одинаковой толщины и колонн постоянного сечения. Это упрощает опалубочные работы, а также арматурные работы и бетонирование. В связи с тем, что при безкапительных конструкциях колонны имеют постоянное сечение, их легко сопрягать со стенами и перегородками между колоннами. Поэтому они удобны для административных зданий и жилых домов.

Колонны приезжают с завода высотой сразу в три этажа. Темп строительства при этой технологии — до 6 этажей в месяц. Это быстрее, чем монолит, и дешевле.

9. Мама и папа. Все колонны имеют в нижнем торце стержень, а в верхнем — патрубок. 

10. Монтаж очередной плиты. 

11. До замоноличивания плита устанавливается на специальные стойки. Технология «КУБ 2,5» позволяет проектировать и строить дома любой формы, делать нестандартные угловые секции под любым углом или размещать секций со смещением друг относительно друга. При классическом панельном строительстве такое невозможно. Например, угловая секция этого комплекса идет под углом 110º. Это позволяет оптимально вписывать здания в территорию застройки. 

Разнообразие объемно-планировочных решений угловых секций и возможность размещения секций со смещением друг относительно друга — одно из новых требований Москомархитектуры к индустриальной жилой застройке.

12. Монтаж новых 9 м2 проходит за 20 минут и выполняется бригадой из 6 человек.

13. Закладные детали крепятся сваркой, после этого бетонируются швы.

14. По периметру плиты имеют петлевые выпуски с шагом 150-300 мм для осуществления монолитной связи с соседними плитами. Между петлями устанавливается арматурный стержень, все хорошенько заваривается и потом бетонируется.

15. При этом не нужна никакая дополнительная опалубка. Если на улице прохладно (температура опускается ниже нуля), бетон искусственно подогревают.

16. Соединение плиты и колонны.

17. 

18. Вуаля. Просторная квартира со свободной планировкой и высотой потолков (в черновой) три метра.

19. 

20. Вот такой панельный монолит. Кстати, на каждую квартиру приходится по отдельному машиноместу на подземном паркинге.

21. Деформационный шов между двух секций.

22.

23. Цветовые варианты вентфасада.

24. А это уже другой жилой комплекс — «Дом на Нагатинской». Пока здание находится за строительными лесами, сложно оценить его авторскую архитектуру, поэтому мы отправились смотреть интересные детали.

25. Под дворовой зоной располагается двухэтажный паркинг. В таких ситуациях обычно бывает крайне проблематично высаживать растения — им просто некуда расти. В данном случае для кустов и деревьев предусмотрели большие клумбы (или кадки, не знаю, как правильно). 

26. Чтобы растительность росла и радовала жителей, бетонный потолок паркинга является эксплуатируемой кровлей и сделан из сложного сэндвича: бетон, гидроизоляция, защита от корней растений, дренажно-накопительный слой, накапливает оптимальное количество влаги, необходимой для обеспечения жизнедеятельности растений и регулирует отток воды, щебенка. Потом уже пойдет плодородный слой и сама травка.

27. Финский кирпич. И почему нет такого российского?! 

28. Кирпич настоящий, полноценный, а не декоративный. Один евро за штуку.

29. Впервые встречаю вентилируемый фасад, облицованный кирпичом. Кирпич крепится на горизонтальные направляющие из нержавеющей стали.

30. Выглядит красиво.

31. HPL панели. Это один из наиболее популярных видов облицовки, который завоевал большой сегмент европейского рынка, и сегодня активно применяется в ходе строительства и ремонта в нашей стране. Этот спрессованный при высокой температуре и давлении ламинат, состоящий из древесного волокна и нескольких слоев крафт-бумаги, является экологически чистым материалом.

32. Неожиданное решение — на окне навесная панель из керамзитобетона. Она разделяет окно на две части. Из-за этого под каждое окно требуется отопительный прибор, согласно СНиП. По мне одно большое окно было бы лучше.

33. Квартира в черновой отделке. Перегородки можно снести и сделать собственную планировку.

34. Идеально ровный бетон, хоть на текстуры его снимай. 

35. Большой балкон. Я уже год как живу без лоджии и очень по ней скучаю. 

36. Осевые вентиляторы подпора воздуха для мест общего пользования: вестибюля, холлов и т.д.

37. 

38. Подземный двухуровневый паркинг в хорошем соотношении — 1 машиноместо на 1 квартиру. Во дворе дома парковаться будет запрещено. Цена за машиноместо начинается от 1 100 000 рублей (это площадка 3х6 — 18 м2). Дешевле, чем квадратный метр жилья, но все равно очень дорого. 

39. Зато вид с крыши на центр Москвы хороший!

В съемке участвовали объекты:
«Яуза Парк», от «Главстрой Девелопмент»
«Дом на Нагатинской», от «Лидер-Инвест»

Спасибо за внимание, надеюсь что показал вам что-то новое )