О работе консультационного пункта по оказанию бесплатных юридических услуг для КТ, садовых и гаражных товариществ

С конца сентября 2018г. при Департаменте городского хозяйства Нарвской городской управы (директор Департамента – Елена Скулачёва) работает Консультационный пункт по оказанию бесплатных юридических услуг по консультированию квартирных, садовых и гаражных товариществ.

Фото: Narva Linnaleht

Консультируя данные некоммерческие объединения, я на практике увидел, что эта услуга очень востребована. За три с небольшим месяца работы в Консультационном пункте было оказано более 70 устных консультаций и составлено более 20 различных юридических письменных документов. Большое количество консультаций было дано по электронной почте, по телефону и посредством мессенджера Viber.

Была проведена совместная работа с Комиссией по товариществам при Нарвском городском собрании (председатель комиссии – Елена Пахомова), совместно с членами комиссии был разработан типовой устав Квартирного товарищества в соответствии с требованиями нового закона.

Работы было много, и спектр вопросов очень большой: прежде всего строительство и организация пользования парковкой на земле товарищества или на арендованной земле; а также вопросы, касающиеся ответственности за залитую квартиру, в том числе в порядке регрессного требования страховой фирмы; получение актуального списка квартирных собственников, проведения общего собрания; внесения новых членов правления в регистр; начисление пени за несвоевременную оплату счетов КТ, споры с подрядчиками; принудительное отчуждение квартирной собственности; оформление трудовых отношений с работниками КТ; неверное начисление за коммунальные услуги; перепланировки в квартирах; право голоса на общем собрании и количество доверенностей в одних руках; оспаривание решений управляющих органов; помощь города квартирным товариществам по существующим городским программам и многие другие вопросы.

Представители многих квартирных и садовых товариществ приходили на консультацию неоднократно, с некоторыми остались нерешенные вопросы, и работа еще не закончена. Все они ожидают, когда в новом году начнется работа Консультационного пункта и можно будет опять обратиться за бесплатной юридической помощью.

Таким образом, создание Консультационного пункта - совершенно правильное и необходимое решение со стороны Департамента и депутатов городского собрания.

Следует отметить, что не все вопросы можно разрешить в рамках такой бесплатной консультации. Есть вопросы, которые требуют серьезного анализа ситуации и предварительного изучения документов, а,как правило, у тех, кто приходил на консультацию, документов на руках не было, поэтому со сложными вопросами, например, требующими составления процессуальных документов в суд, лучше обратиться к практикующим в городе юристам.

Редакция газеты передала мне вопрос читательницы Нины Ивановой (Кренгольми д. 27), касающийся устава и новых требований к нему. С удовольствием отвечу. Вопросы были такими:

• Что конкретно изменится в уставе квартирных товариществ?
• Как эти новые требования отразятся на правах квартирособственников?

Прежде всего надо сказать, что с начала прошлого года действует новый Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах (далее – Закон о КТ и КС), который объединил в себе два ранее действующих закона. В этом законе содержится совершенно иной подход к уставам квартирных товариществ. Собственно этим и были обусловлены вопросы читательницы.

Основное отличие от старого Закона о квартирных товариществах в том, что по строму закону у квартирного товарищества обязательно должен был быть устав, а в новом законе указано, что у квартирного товарищества может быть устав. Соответственно может и не быть.

Дело в том, что новый закон в части устава отличается от старого большей диспозитивностью. Чтобы не вдаваться в сложную юридическую терминологию, поясню своими словами: в новом Законе о квартирной собственности и квартирных товариществах законодатель дал свою регуляцию всех правоотношений, возникающих в квартирных товариществах, но во многих случаях новый закон позволяет установить квартирным собственникам свои нормы поведения в уставе квартирного товарищества, отличающиеся от норм, указанных в законе.

Ну вот, например, в соответствии с ч.2 ст.20 закона о КТ и КС: Общее собрание квартирных собственников правомочно принимать решения, если участвующим в нём квартирным собственникам принадлежит свыше половины голосов и свыше половины долей долевой собственности, если уставом не предусмотрено иное. Соответственно, если у КТ нет устава, то будет действовать указанная в законе норма представительства, но квартирные собственники могут в уставе заложить иное требование.

Или вот ещё распространённая проблематика в соответствии с ч.5 ст.22 нового Закона о КТ и КС: В общем собрании может участвовать квартирный собственник сам или его представитель, наличие права представительства которого подтверждено письменным документом. Участие представителя в общем собрании не отнимает у квартирного собственника права участвовать в общем собрании. Уставом квартирного товарищества можно предусмотреть максимальное число квартирных собственников, представляемых одним и тем же лицом. Соответственно, если у КТ нет устава, то количество доверенностей в одних руках ничем не ограничено, но если квартирные собственники хотят ввести такое ограничение, то они могут сделать это в уставе.

Итак, в ряде случаев законодатель позволяет квартирным собственникам установить в уставе такие правила, которые больше подходят квартирным собственникам конкретного квартирного товарищества, но и без устава можно жить и работать, руководствуясь только законом.

Конечно, фантазия квартирных собственников при установлении своих правил поведения может быть безгранична, поэтому законодатель в ч.2 ст.17 нового Закона о КТ и СТ установил: Уставом можно предусмотреть условия, которые не противоречат закону или соглашению об особой собственности. Если положение устава противоречит закону, то применяется положение закона. Если положение устава противоречит соглашению об особой собственности, то применяется положение соглашения.

Таким образом, отвечая на Ваши вопросы, можно сказать, что в уставе может измениться то, что сами квартирные собственники захотят изменить своим решением об утверждении нового устава на общем собрании квартирных собственников. Как новые требования устава отразятся на правах квартирных собственников, зависит от того, какие требования они заложат в устав. Иначе говоря, всё в руках квартирных собственников.

При этом стоит оговориться, что интересы квартирных собственников могут быть различны, например, интересы собственников однокомнатных и трёх- четырёхкомнатных квартир или интересы молодых семей и людей пожилого возраста. Устав, если он есть, должны соблюдать все без исключений. Поэтому, если вы хотите, чтобы устав учитывал ваши интересы, надо обязательно проявлять активность и ходить на общие собрания, вникать в суть вопросов и голосовать, особенно если в повестке дня общего собрания стоит вопрос принятия устава в новой редакции.

Сейчас разными юристами и объединениями квартирных товариществ разработаны разные проекты типовых уставов квартирных товариществ, какие-то распространяются бесплатно, какие-то за деньги. Все они, наверное, хорошие и продуманные, но ни один из них нельзя принимать без проработки и корректировки под интересы квартирных собственников конкретного квартирного товарищества.

И в заключение скажу своё мнение: учитывая свои знания и опыт, несмотря на то, что теперь по закону устав не обязателен, я считаю, что квартирному товариществу лучше иметь свой устав и отрегулировать правоотношения так, как это наиболее выгодно большинству квартирных собственников.


Александр Ефимов, юрист

газета "Narva Linnaleht"