Сдающих недвижимость в аренду «по-черному» могут найти и заставить платить даже через много лет!

Налогово-таможенный департамент собирается взять рынок арендного жилья под особый контроль. По данным порталов недвижимости, доход от сдачи недвижимости в аренду в Эстонии составляет порядка 100 миллионов евро в год. Так как большинство свой доход не декларирует, то налоговики недосчитываются порядка 20 миллионов евро в год. И сейчас НТД решил серьезно взяться за тех, кто сдает жилье в аренду по-черному. Причем выявить неплательщиков могут даже спустя много лет. И заставят платить, как грозятся в НТД. Как же чиновники будут выяснять, сдаете вы квартиру в аренду или нет, какие могут быть последствия, когда это всплывет, и кто не должен платить налоги, даже если получает от аренды доход, разбиралась «МК-Эстония».

Cпециалист Налогово-таможенного департамента Ханнес Удде говорит, что хотя с 2016 года государство разрешило взимать налоги не со 100% дохода от сдачи жилой недвижимости в аренду, а только с 80% (предполагается, что 20% владелец квартиры все же тратит на ее поддержание в порядке, необходимый ремонт чего-либо или просто на то, чтобы «освежить» после предыдущего съемщика), количество задекларировавших доход выросло, но ненамного.

«При этом если ФИЕ или фирмы, которые сдают недвижимость в аренду, должны представлять чеки, доказывающие, что они действительно там что-то ремонтировали или меняли, то частные лица, которые сдают таким же частным лицам, ничего представлять и доказывать не должны, – подчеркивает Ханнес Удде. – Они просто получают льготу в 20%, и налогом облагается лишь 80% от дохода от сдачи в аренду».

Что, где, когда?

Откуда же НТД получает информацию о сдающих недвижимость в аренду по-черному людях? Во-первых, чиновники специального отдела регулярно просматривают информацию на различных порталах недвижимости с целью выяснить, кто и какую квартиру сдает.  И даже если пишут только номер дома, этаж и количество комнат, выяснить, какая именно квартира в доме сдается, обычно не составляет труда.

Во-вторых много информации НТД получает от местных самоуправлений. Например, если человек, который снимает квартиру, приходит в соцотдел с просьбой о пособии, и ему компенсируют на основании арендного договора суммы платы за съем жилья, то потом городские чиновники могут сообщить налоговикам, что такая-то квартира сдается. И НТД тогда берет владельца недвижимости в оборот и начинает выяснять, а задекларировал ли он доходы от сдачи квартиры в аренду.

В-третьих, всегда были, есть и будут те, кто «стучат».

Делают они это по разным причинам, не в последнюю очередь – с целью сведения счетов или с желанием отомстить, но налоговая всегда прислушивается к таким вот звоночкам.

«А еще у нас есть и свои специфические методы, раскрыть которые мы, к сожалению, не можем, – добавляет Ханнес Удде. – Но они весьма результативны. Например, в прошлом году в ходе расследования и дополнительного анализа мы выявили доходы от аренды недвижимости дополнительно у 300 человек. Хотя изначально они ничего не декларировали и полученные деньги скрывали».

Отдельная графа: доход от сдачи недвижимости в аренду за рубежом. Эти деньги тоже нужно декларировать и платить с них налоги в Эстонии. Если, например, в 2016 году такой доход задекларировали 38 человек, и общая сумма полученных за аренду денег составила 2,8  млн евро, то в 2017 году количество задекларировавших доход возросло до 63 человек, а сумма снизилась до 0,5  млн евро.

«И возникают вопросы. Много вопросов, – говорит Ханнес Удде. – Почему сумма дохода так резко снизилась. Ими мы сейчас и занимаемся».

Типичные отмазки

Когда на человека начинает пристально смотреть Налоговый департамент, он это чувствует, но не сразу. Сначала специалисты собирают максимум информации, а потом отправляют письмо. Там написано примерно следующее: «Здравствуйте! По нашим данным, у вас есть доход от сдачи недвижимости в аренду, который вы не задекларировали. Поэтому, пожалуйста, посмотрите свою предыдущую декларацию и поправьте ее». Или звонят по телефону и говорят примерно то же самое.

«Многие тут же декларируют то, что не задекларировали раньше, – говорит Ханнес Удде. – Но есть и те, кто начинает спорить. Я, мол, не сдаю. Или сдаю, но за коммуналку. Или: «Да, квартира у меня есть, но там никто не живет». И так далее. Но это все выясняется весьма просто. Например, человек говорит, что квартира просто пустует.  Мы обращаемся к квартирному товариществу и просим прислать последние счета. А там – и потребление воды, и потребление электричества. Следовательно, кто-то там все же живет».

Бывает и так, что люди, пойманные на том, что они тайком сдают квартиру в аренду, начинают говорить, что они получают только 100 евро в месяц. Спрашивают у того, кто там живет.  Он говорит, что платит 200 евро в месяц.

«Кому выгоднее врать? – улыбается Ханнес Удде. – Конечно, владельцу. Потому что арендатору нет смысла говорить налоговой неправду. А владелец должен будет уплатить налоги, и для него есть разница, декларировать доход в 1200 евро в год или 2400».

Или же владельцы квартир говорят, что вообще не получают с этого денег, и человек там просто живет и платит за коммуналку.

«Если квартира находится где-нибудь в глубинке, в это еще можно поверить, – говорит специалист. – Во многих регионах цены на аренду недвижимости очень низкие, и владельцу иногда даже проще пустить человека туда пожить, чтобы тот платил за коммунальные расходы, чтобы не копился долг. Чтобы был кто-то на месте. Чтобы недвижимость просто не разрушалась – ведь, как правило, дом как будто чувствует, что он без хозяина, и там начинает все сыпаться одно за другим… Но если человек сдает квартиру в Таллинне якобы просто за коммуналку, в это верится с трудом».

Но, может, человек не сдает квартиру, а просто пустил туда друга пожить, у которого сложная ситуация, или иногда водит туда любовницу?

«Тогда другой разговор, – улыбается Ханнес Удде. – Налога на любовниц у нас пока нет».

Преступление и наказание

Что же будет, если выяснится, что вы сдавали недвижимость в аренду «по-черному» и не платили с этого дохода налоги?

Во-первых, вас заставят все задекларировать и все налоги заплатить. Во-вторых, государство потребует за весь этот период проценты, а они довольно большие, ставка составляет 22% годовых. Например, если вы в 2015 году получили 5000 евро дохода от аренды недвижимости, то вы должны будете заплатить, во  первых, налог – 1000 евро. А во  вторых, процент – по 220 евро за каждый год. Плюс государство может назначить вам немалый штраф за уклонение от уплаты налогов.

«Так что хорошенько подумайте, стоит ли игра свеч, – призывают налоговики. – Ведь наказание будет намного суровее, и сумма, которую вам придется заплатить, будет намного больше, чем та, которую вы бы заплатили, если бы вовремя все задекларировали. А нервы и время вообще бесценны!»

При этом говорят, что НТД может выявить доход от аренды и спустя семь лет и спросить у владельца за все эти годы. Но Ханнес Удде поправляет: НТД могут потребовать подоходный налог и интрессы от дохода за аренду за последние пять лет плюс наказать владельца процентами и штрафом.

«Пока что, когда подобное выяснялось, мы просили владельца недвижимости исправить декларации за последние пару лет и доплатить налог, – добавляет Ханнес Удде. – Но вскоре возьмемся за это всерьез и начнем требовать по полной».