Как решать даже самые трудные квартирные головоломки

Люди, приходящие в Эстонское бюро депутата Европарламента Яны Тоом на бесплатные юридические консультации, очень часто озабочены вопросами, которые связаны с недвижимостью. Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Ежова.

Я написала заявление о выписке незамужней, нигде не работающей дочери из моей квартиры, единственной собственницей которой являюсь. Дочь утверждает, что могу снять ее с регистрации только через суд. Правда ли это?

Неправда. В этом случае для снятия вашей дочери с регистрации по вашему месту жительства никакого суда не надо. Теоретически человека можно выписать в никуда, хотя практики разнятся. Иногда управы части города отказываются аннулировать регистрацию, и тогда приходится обращаться в суд.

Как лучше поступить, чтобы после нашего с мужем ухода наши дети не перессорились из-за нашей квартиры? Сейчас я и супруг — сособственники.  

Для упрощения процедуры наследования можете составить либо совместное завещание, которое вступит в силу, когда вас с супругом не станет, либо написать завещание — каждый на свою часть.

Можно также подарить квартиру детям, но тогда учтите тот факт, что сразу в момент подписания дарственной вы перестанете быть собственниками, то есть окажетесь в уязвимой позиции.

Впрочем, и без завещания, и без дарственной после смерти родителей дети все равно унаследуют квартиру. В равных долях.    

***

Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.

У меня есть квартира, которую я приватизировал за желтые карты, и еще одна квартира, в которой проживаю. Могу ли продать их без налога?  

Закон о подоходном налоге предусматривает нескольку случаев, когда продажа квартиры налогом не облагается. Одним из таких случаев является продажа приватизированной самим продавцом квартиры. Другим — продажа квартиры, которую собственник использует как постоянное место жительства при условии, что за последние два года налоговая льгота не была использована.

Следовательно, вы можете продать обе квартиры без обложения подоходным налогом, используя разные виды льгот.

Супруга получила квартиру в наследство. Должна ли она заплатить с этого наследства налог, могу ли я претендовать на эту недвижимость?

Имущество, полученное одним из супругов по наследству, является раздельным имуществом. Следовательно, вы не можете претендовать на долю в этой квартире.

Налогом наследство также не облагается. Наследник платит лишь за услуги нотариуса – за открытие наследственного дела и за выдачу свидетельства о вступлении в наследство.

Вправе ли арендатор зарегистрироваться на жилплощади, которую снимает?

Да, договор аренды дает ему право регистрации.  Если только в договоре не будет прописан четкий запрет на регистрацию.

Муж в 1998 году уехал из Эстонии, но до сих пор состоим в законном браке. Не могу ничего сделать с нашей 3-комнатной квартирой, сособственниками которой являемся. Плачу за нее одна.  Как мне  освободиться от «присутствия» супруга на этой жилплощади?

Вы можете разделить квартиру по суду и оставить ее за собой, заплатив супругу за его половину. Скорее всего, эта сумма будет висеть на вас в виде долга перед мужем, потому что вы ведь не знаете, где он, собственно, находится.  Следовательно, не знаете и куда ему эти деньги перевести.

Так получилось, что у квартиры несколько собственников. И одним из них является город. Он намерен продать свою долю. Какие права в такой ситуации имею я как сособственник?

Речь идет  о городском имуществе и отчуждении принадлежащей городу недвижимости. Город может такое имущество продать тремя способами: выставить на аукцион, бесплатно передать государству или по определенным причинам – продать кому-то другому.

В вашей ситуации можно посоветовать написать в горуправу заявление о намерениях — о том, что вы как сособственник, имеющий право преимущественной покупки, готовы за такую-то разумную сумму (возможно, в рассрочку) выкупить эту комнату. В заявлении просите удовлетворить вашу просьбу и сообщать вам обо всех действиях, связанных с продажей данной недвижимости.   Думаю, вам удастся добиться желаемого.

Собираюсь жениться. Для меня это будет второй брак, от первого есть ребенок. Сможет ли он претендовать на мою квартиру, в которой я сейчас живу с будущей супругой, в том случае, если у меня с нею не будет детей?

Дети не имеют права на недвижимость родителей до тех пор, пока те не покинут этот мир. Если вы не оставите завещания, то после вашего ухода из жизни в наследство вступят ваша супруга и абсолютно все ваши дети.

Если у вас имеется четкое желание оставить свое имущество конкретным людям, то следует обратиться к нотариусу и это желание зафиксировать в виде завещания. Если у вас появится ребенок от второго брака, то вы при желании сможете переписать завещание с учетом и его интересов.     

Квартиру приватизировали с мужем в браке, то есть стали сособственниками. В конце 90-х развелись, а в 2004 году он скончался. Детей у нас не было, наследников у бывшего супруга нет. Могу ли я считать, что квартира полностью моя?  

Прежде всего, вам необходимо пойти к нотариусу и узнать, было ли после смерти вашего бывшего супруга открыто наследственное дело. Если да, то узнайте, у какого именно нотариуса.

Если нет, то можете, в принципе, не торопиться. После открытия наследственного дела в вашей ситуации – в отсутствии других наследников — половина квартиры все равно отойдет городу. И только после того, как вы решите вопросы с ним, сможете считаться полновластной собственницей.

С учетом того, сколько вы в эту квартиру вложили, город вполне может передать вам свою долю безвозмездно. Обратитесь с соответствующим заявлением к старейшине части города, приложив свои расчеты расходов на квартиру за истекшее после смерти сособственника время.

При жизни родителей брат под залог их квартиры взял ипотеку на жилье. Потом родители подарили квартиру мне. Теперь, когда родителей не стало, хочу продать эту недвижимость, но она под залогом. Что делать?

Ипотека – это залог недвижимости. Сама по себе запись в книге означает, что если у вашего брата образуется задолженность по кредиту, то для ее погашения банк может продать квартиру. Поэтому продажа квартиры возможна только с согласия банка.

В таких случаях есть только два выхода. Ваш брат может обратиться в банк с тем, чтобы в качестве ипотеки взяли квартиру, которую брат в свое время купил, а вашу из-под ипотеки вывели. В этом случае вы продаете уже «чистую» квартиру.

Либо при продаже квартиры сразу погашается остаток по кредиту. Но тогда получается, что кредит брата погашаете вы, а брат остается должен уже не банку, а вам.

Живу одна, родственников не имею, пенсия маленькая, жить не на что. Хотела бы поменять свою 2-комнатную квартиру на материальную помощь. Какие возможности у меня имеются в этом плане?

В своей юридической практике я видела разные варианты. Один из них – вы находите человека, который вам помогает, и пишете завещание на его имя.

Другой вариант – вы оформляете дарственную на того, кто возьмется вам помогать, вписав в нее конкретные условия, на которых вы согласились этот подарок сделать, и право пожизненной ренты. Если прописанные в дарственной условия будут нарушены, то с этого дня у вас есть год, чтобы ее отозвать и вернуть квартиру себе.

А зафиксированная в дарственной пожизненная рента будет означать, что, хотя недвижимости вы лишитесь, сможете провести остаток жизни в подаренной вами квартире. Аннулировать право пожизненного проживания может лишь суд.

Вынуждена предупредить: пожизненная рента может быть прекращена в случае продажи квартиры судебным исполнителем по причине накопившихся у нового собственника долгов. В этом случае вы окажетесь на улице.

Еще один вариант – договор о пожизненном обеспечении, в котором фиксируется, что такой-то человек оказывает вам такие-то услуги, а вы обязуетесь оставить ему квартиру как плату за них. Если квартира тому человеку все же не достанется (по не зависящим от него причинам), он будет иметь право предъявить денежные требования к вам или к новому собственнику.

Я приватизировала 1-комнатную квартиру за желтые карты матери. Теперь мать живет в ней и меня даже на порог не пускает. Я вынуждена снимать жилье. Как мне добиться фактического права на свою квартиру?

На чьи желтые карты осуществлена приватизация, значения не имеет. Мать живет в квартире много лет, а это означает, что между вами заключен бессрочный договор аренды. Следовательно, начинать надо с прекращения данного договора.

Отправьте маме извещение о прекращении договора аренды и укажите срок, когда она должна покинуть квартиру. У вашей матери, конечно, будет право оспорить подобное расторжение, но, если все формальности будут соблюдены, шансов на успех немного. А чтобы мать освободила жилплощадь, вам надо подать в суд иск об истребовании своей собственности.

Регистрация на бесплатные юридические консультации в Эстонском бюро депутата Европарламента Яны Тоом продолжится в новом году. С наступающими праздниками!     

Маргарита Корнышева, советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом