КТ: язык общения, аудит, балконы, подвалы и соседи, борьба с неплательщиками, с правлением и вообще…

Давненько мы не разговаривали о квартирных товариществах (КТ), хотя на бесплатных юридических консультациях Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом поток вопросов на эту тему не иссякает. Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.

Действия правления нашего квартирного товарищества вызывают подозрения. Имеет ли право инициативная группа членов КТ заказать аудит деятельности правления?

Решение о проверке или аудите деятельности правления должно пройти через общее собрание. Именно собрание решает, быть ли аудиту, кто будет заниматься выбором аудиторской компании, формированием технического задания. Кстати, аудиторы проверяют, как правило, только бухгалтерскую составляющую, финансовую сторону. Проверка верности и законности действий правления в их компетенцию, в общем, не входит. А специального аудита, занимающегося исключительно квартирными товариществами, у нас нет. Так что все зависит от аудиторской фирмы – согласится она проверить и деятельность правления или нет.

Являюсь членом правления квартирного товарищества. Эстонский язык знаю слабо. В правление поступила анонимная жалоба о том, что у меня нет нужной для членства в правлении языковой категории. Меня вызвала Языковая инспекция. Я объяснила, что общаюсь по-эстонски, как умею, но всю информацию на эстонском языке жильцы дома всегда получают. Тем не менее мне выдали предписание сдать эстонский на B1. Это по закону? И можно ли остаться в правлении «без языка»?   

Если в обязанности члена правления КТ входит общение с жильцами, то он обязан владеть государственным языком на категорию B1. Поэтому на данном этапе, если вы хотите остаться в правлении, вам придется этот экзамен сдать. Не сдадите — Языковая инспекция может назначить вам к выплате принудительные деньги.

Вы можете выйти из правления, уведомив об этом Языковую инспекцию. Полномочия члена правления прекращаются с момента подачи заявления о выходе. В этом случае требование о владении языком на  B1 на вас более не распространяется.

Если вас впоследствии вновь изберут, оговорите себе работу без общения с членами товарищества. Пусть эту обязанность выполняет другой член правления. В таком случае языковых претензий к вам быть не может.

Ограничивает ли закон количество доверенностей в одни руки для голосования на общем собрании квартирного товарищества?

Закон это не регламентирует. Ограничение может содержаться только в уставе КТ. Если в уставе оно не прописано, значит, количество доверенностей в одни руки не ограничивается.

Правление квартирного товарищества решило добавить площадь застекленного нами 20 лет назад балкона к общей площади нашей квартиры и, естественно, начислять платежи с учетом большего метража. И так поступили со всеми квартирами, у которых есть балкон. Законно ли такое увеличение площади, как на это реагировать?

Незаконно. Правление ссылается на решение общего собрания КТ. Следовательно, вы вправе ознакомиться с ним и оспорить в суде.

Второй вариант. Получив счет, в котором указаны повышенные цифры, вы можете написать правлению: поскольку данное увеличение противоречит Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах, а также судебной практике, вы, руководствуясь частью 3 статьи 40 упомянутого закона, отказываетесь нести расходы в таком объеме, поскольку считаете выставленный счет необоснованным. В законе, кстати, сказано, что, если собственник известил КТ о своем несогласии с суммой счета, он освобождается от начисления пени. Рано или поздно перед КТ встанет вопрос – либо взыскать с вас долг по суду (а доказать его законность оно не сможет), либо просто списать его.

Некоторые квартирособственники в товариществе увеличивают площадь своей недвижимости за счет балконов, но оплачивают по-прежнему меньшую. Как с этим бороться?  

Согласно Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах все платежи в товариществе распределяются исходя из указанной в крепостной книге площади квартиры. Следовательно, чтобы обязать этих собственников платить за большую площадь, нужно изменить регистровые данные. Если КТ решит, что всем собственникам, у кого есть балконы, их можно присоединить к квартирам (тем самым увеличив отапливаемую площадь), то это оформляется соглашением всех сособственников. Всем собственникам необходимо пойти к нотариусу и подарить или продать частицу своей мыслимой доли владельцам квартир с балконами. После этого площадь квартир с балконами будет считаться увеличенной, и люди будут платить в соответствии с реальной площадью.

Если не дарить мыслимые доли, а вопрос только в плате за отопление, то КТ должно внести в свой устав пункт, согласно которому те квартиры, которые увеличивают свою площадь за счет балконов, обязаны платить больше не на основании данных крепостной книги, а по фактическому состоянию.

Живу на первом этаже многоквартирного дома в Таллинне. Вот уже три года в моей ванной не греет змеевик. Долгая переписка с правлением КТ ничего не дала. Что делать?

Поскольку речь не об аварийных работах, и, возможно, затронута вся система нагрева воды, то может потребоваться решение общего собрания. Вопрос ремонта и возможной экспертизы для установления причины должен быть внесен в план хозяйственного года с выделением соответствующей суммы.

Поэтому рекомендую вам подать правлению заявление о том, что вы просите вынести на обсуждение общего собрания вопрос плохого функционирования системы нагрева воды и необходимости экспертизы в связи с тем, что у вас с 2017 года не работает змеевик. Правление обязано созвать общее собрание, на котором вы аргументируете свою позицию. Может оказаться, что это проблема не только вашей квартиры, а касается всего дома. Если неисправность может быть устранена в рамках договора на обслуживание, то правление обязано это сделать даже без решения общего собрания.

Если же ваше заявление останется без внимания, надо будет пойти в суд. С учетом того, что история длится не один год, он, несомненно, признает, что КТ обязано провести ремонтные работы.

А еще вы можете обратиться в комиссию по вопросам квартирных товариществ, одна действует в столичной мэрии, другая — в управе Ласнамяэ. Комиссия объяснит правлению, в чем заключается его задача в данном случае.  Вы вправе также самостоятельно заказать экспертизу, и, уже заручившись мнением эксперта, потребовать, чтобы правление КТ исправило ситуацию.

Купила квартиру, бывший собственник показал, какой подвальный бокс к ней относится. Оказалось, он занят. Я обратилась к товариществу, чтобы мне предоставили замещающий. Отказали. Какие шаги предпринять теперь?

Идти в суд и требовать компенсации.

Перестройками в своих квартирах многие собственники нанесли ущерб вентиляционной системе квартирного товарищества. Жить в доме стало невозможно, из вентиляционных отверстий несет пыль, запахи из всех кухонь. Письма в правление, собственникам ни к какому результату не привели. Как это отрегулировать?

У вентиляционной системы, которая устанавливается при строительстве дома, существует проект. Изменить его можно только с согласия всех собственников.

Закон четко говорит, что у любого собственника есть право предъявить к другому собственнику или квартирному товариществу требование о восстановлении той или иной внутридомовой системы по первоначальному проекту.

Если реакции не последует, тот, к кому обращался член квартирного товарищества, будет нести материальную ответственность за бездействие. Если требование не будет выполнено добровольно, его можно предъявить через суд. Это неисковое производство, все происходит на основании простого заявления.  В Таллинне можно также обратиться в примирительную комиссию по вопросам квартирных товариществ.

Вправе ли товарищество выставить собственнику квартиры штраф за то, что его жильцы не вывозят крупногабаритный мусор?

Квартирное товарищество вообще не вправе налагать штрафы. Оно вправе, если принадлежность мусора установлена, предъявить виновному требование о возмещении ущерба товариществу.

В квартире, которая сдается, всегда стоит ужасный шум, даже по ночам. Как с этими жильцами справиться?

Вы должны справляться не с ними, а общаться – либо напрямую, либо через правление — с собственником квартиры. Именно он ответственен перед квартирным товариществом и вами за соблюдение правил внутреннего распорядка.

Если не можете найти номер телефона собственника (и правление КТ его не знает), то обратитесь к районному констеблю, попросите связаться с собственником и передать ему ваш номер телефона, чтобы собственник связался с вами.

Предположим, общение с собственником достигнет «точки кипения», и он не наведет порядок. Тогда квартирное товарищество может обратиться в суд с требованием принудительного отчуждения «плохой» квартиры. Это означает, что собственник будет обязан ее продать, чтобы у нее появился новый владелец.

Один член нашего квартирного товарищества не платит за квартиру уже с весны. Какими законными методами можно воздействовать на неплательщика?

Первое, что должно сделать товарищество, это известить собственника о том, что у него имеется долг, дать ему разумный срок (например, 14 рабочих дней) для его погашения и сообщить, что в противном случае КТ обратится в суд, а все процессуальные расходы лягут на должника. В извещении стоит также отметить, что товарищество включит в требование пени. Ведь по Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах ставка пеней – 8% в год или 0,022% в день. Выставляются пени автоматически, без решения общего собрания КТ и начисляются буквально с первого дня просрочки.

Требование можно отправить должнику вместе со счетом (предварительно сфотографировав само требование и зафиксировав его помещение в почтовый ящик должника), заказным письмом или по электронной почте. Однако последнее будет считаться доставленным, только если адресат своим ответом на ваше письмо фактически подтвердит его получение. Можно вручить и лично, под подпись.

Если должник не погасит долг, то можно инициировать ускоренное производство в суде, то есть получить судебное решение через интернет, без заседания. Но в случае несогласия должника с требованием КТ разбирательство перейдет в обычное исковое производство.

Срок, в течение которого можно требовать выплаты долга по квартплате, — три года. Но товариществам не рекомендуется накапливать долги более года, потому что залоговое право у КТ (деньги, которые оно обязательно получит, если квартира будет продаваться) ограничено определенной суммой, равной годовой сумме коммунальных расходов. Так что, если кто-то не платит полгода, советую квартирному товариществу начать активно действовать.

Какой-то злоумышленник поджег в подъезде нашу детскую коляску, она сгорела. Заявление в полицию мы подали. Пожарные выписали нам штраф за неправильное хранение коляски. Мы его оплатили. Но правление квартирного товарищества требует еще, чтобы мы отмыли стены подъезда от гари. Правомерно ли подобное требование?

Наказание за то, что поставили коляску в неположенном месте, вы понесли. Но вашей вины в поджоге и в том, что в результате пострадали стены, нет.

Одна из задач квартирного товарищества – обслуживание дома, его уборка, поддержание порядка. И все квартирособственники, включая вас, ежемесячно платят за это. Поскольку полиция и суд не доказали, что коляску подожгли вы, ликвидация последствий поджога юридически лежит на товариществе.    

Купила квартиру в новом доме. Там образовалась протечка, гарантийные работы застройщик выполнил, однако теперь управляющая компания, опираясь на большинство проголосовавших на собрании жильцов, собирается заказывать строительную экспертизу – видимо, для того, чтобы идти в суд, если та выявит строительный брак. Деньги на экспертизу, естественно, возьмут с жильцов. Но, например, я платить не желаю, я против экспертизы. Имею право?  

Если общее собрание приняло решение собрать деньги на экспертизу, а потом решит пойти в суд, то ваше несогласие значения иметь не будет. Решение КТ, принятое большинством  голосов, действительно до тех пор, пока его не отменит общее собрание, либо суд.

Когда-то в нашем товариществе была ликвидирована ревизионная комиссия. Ввели аудиторские проверки. Инициативная группа членов КТ считает, что настало время вернуться к комиссии, и подала заявление об этом правлению. То созвало общее собрание, на котором большинство проголосовало против создания комиссии. Разве это по закону, что КТ живет без ревизионной комиссии?

Быть в квартирном товариществе ревизионной комиссии или аудиту – это решает исключительно общее собрание. Если большинство на собрании  против создания ревизионной комиссии, ничего не поделаешь. Значит, по-прежнему будет аудит, который проводит фирма, нанятая по решению общего собрания КТ.

В уставе квартирного товарищества написано, что каждый член КТ имеет право видеть любой документ товарищества. На практике этого от нашего правления не добиться. Что делать?

Вы правы: статья 45 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах дает право ознакомления с документами любому члену КТ.

Если в течение 30 дней правление не отреагирует на ваше обращение, вы можете пойти с аналогичным требованием суд. Внимание: эти 30 дней предусмотрены как для ответа, так и для обращения в суд. Если в течение трех недель с момента письменного ходатайства о предоставлении того или иного документа правление его не предоставит, ходатай имеет еще неделю, чтобы обратиться в суд с требованием обязать правление этот документ предоставить.

Важно запомнить, что доставка ходатайства о предоставлении документа должна быть доказуема. Поэтому, кроме отправки заказным письмом (его, кстати, может принять любой член правления), можно посоветовать опустить ходатайство в почтовый ящик КТ, засвидетельствовав этот факт фотосъемкой, и дополнительно оформить электронным письмом. С этого момента будет отсчитываться месяц, который отводится правлению на ответ.

В нашем квартирном товариществе с 2010 года – одно и то же правление. Это законно?

В уставе вашего КТ сказано, что выборы правления проходят каждые три года. Никакого запрета на многолетнее членство одного и того же человека в правлении не существует. Единственное условие – избрание большинством голосов на общем собрании товарищества.

Вправе ли правление квартирного товарищества без согласия общего собрания приглашать на такое собрание третьих лиц?  

Не вправе, если только речь не идет, скажем, о презентации какой-нибудь услуги или проекта, необходимого для КТ. В таком случае согласие общего собрания не требуется.

Председатель товарищества заявил, что мы должны разобрать наше застекление балкона, потому что заказан и будет осуществлен проект общего остекления балконов всего дома. А если, мол, в остеклении будет разнобой, КТ оштрафуют. Помогите разобраться.  

Технически дело обстоит так, что балкон – это совместная собственность, то есть он не принадлежит конкретно вам. И когда общее собрание КТ утверждает план остекления всех балконов, то правление может в письменном виде потребовать от тех, кто уже застеклил балкон на свой вкус, сноса остекления.

В Таллинне такие вопросы вставали и ранее. И столичная горуправа признала, что если дома сделали проект на остекление балконов, а некоторые члены КТ застеклили их до появления этого проекта, то проект может предусмотреть сохранение старого остекления.

В то же время за разнобой в остеклении квартирному товариществу,  да, могут выписать штраф, ведь чиновник не знает ни об оговорках в проекте, ни о времени установки балконных стекол. И тогда уже дело квартирного товарищества — оспорить такую санкцию.

На то, может ли товарищество переадресовать штраф собственнику квартиры, отвечу: пока квартирное товарищество не докажет, что письменно обращалось к члену КТ с требованием ликвидировать самовольное остекление, возлагать ответственность на этого члена КТ нельзя.

Можно ли дому отказаться от такой формы хозяйствования, как квартирное товарищество?

Нельзя. С 2018 года квартирные товарищества формируются в каждой кадастровой единице автоматически. А единственный способ избавления от КТ – это снос дома.

Определяет ли закон максимальное число членов правления квартирного товарищества?

В законе значится от 1 до 3 членов. Но все зависит и от того, что зафиксировано в уставе товарищества. Там можно предусмотреть любое число членов правления.

Является ли нынешняя коронавирусная ситуация причиной, по которой выборы нового правления квартирного товарищества можно отложить на неопределенный срок?

Не является. Выборы правления можно провести без созыва общего собрания, путем письменного голосования. Если не все члены КТ знакомы между собой, к списку кандидатов в члены правления уместно будет приложить краткую характеристику претендентов, которую они сами составят. Каждому члену КТ присылают проекты решений общего собрания, и каждый голосует письменно.

Доступ к банковскому счету квартирного товарищества имеют только члены правления или любой член КТ?

Дом сам определяет круг лиц, которые имеют право доступа. Для этого члены правления должны обратиться в банк с заявлением, в котором перечислить фамилии всех тех, кто будет иметь доступ к счету.      

Один квартирант в нашем доме ведет себя безобразно, никакие разговоры с ним не помогают. Что нам предпринять?

Активные действия квартирное товарищество может предпринимать лишь в отношении собственников квартир. С арендаторами товарищество общаться не должно.

На выходки квартиранта следует реагировать вызовом полиции. Рекомендую фиксировать все эти вызовы и все нарушения. Это надо для того, чтобы в случае безуспешности ваших письменных обращений к собственнику (который, по идее, может расторгнуть с таким арендатором договор аренды) подтвердить правомерность поданного в суд заявления КТ о принудительном отчуждении квартиры.

Имеет ли квартирное товарищество право знать, кому собственник квартиры намерен ее сдать?

Нет, потому что это ограничение права собственности. Квартирное товарищество не является собственником квартиры. Следовательно, не вправе влиять на то, как собственник ею распоряжается.

Как правлению попасть в квартиру для проверки показаний водомера,  если собственник даже на порог не пускает?  

Если нет нарушения общественного порядка, то полиция не поможет. И тогда соответствующее решение, позволяющее войти в квартиру, можно получить через суд. 

Регистрация на бесплатные телефонные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом – по понедельникам с 9 до 12 часов по телефону 6720311.

Маргарита Корнышева, советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом

yanatoom.ee