Как решаются вопросы по отоплению нарвских квартир

Рост тарифов на отопление в Нарве провоцирует конфликты между жильцами многоквартирных домов. Одни требуют снизить температуру ради экономии, другие настаивают на повышении из-за холода. Председатели квартирных товариществ ищут компромиссы в непростой ситуации.

Иллюстративное фото: KredEx

Температурный режим в жилых помещениях зависит от множества обстоятельств: качества теплоизоляции здания, его географического положения, расположения конкретной квартиры. При верхней подаче тепла наиболее комфортные условия складываются на последних этажах, тогда как нижние остаются прохладными. Однако председатель товариществ домов на Таллиннском шоссе, 42 и Солдина, 18 Наталья Алексеева убеждена, что немаловажную роль играет ответственность самих жильцов.

Каждый дополнительный градус отражается на счетах за коммунальные услуги. Потери тепла в квартирах могут быть связаны с различными типами радиаторов. Отопительная инфраструктура является общей собственностью, и логично было бы заменить батареи централизованно для единообразия, однако в реальности у кого-то установлены чугунные, у кого-то алюминиевые. То же касается окон: у одних жильцов деревянные рамы, у других устаревшие пластиковые конструкции. Некоторые собственники самовольно проводят перепланировку, устанавливая напольное отопление от радиаторов или подогревая полы в санузлах от полотенцесушителей. Все это влияет на теплоснабжение и микроклимат в жилых помещениях.

Кто несет ответственность за замену окон и радиаторов

Чтобы прояснить права и обязанности собственников, корреспондент обратился к юристу компании KETA ÕIGUSBÜROO OÜ, магистру права Марине Сухнёвой. Согласно судебной практике, радиаторы признаны долевой собственностью, поэтому их замена входит в компетенцию квартирного товарищества. Однако в отношении оконных рам и стеклопакетов подобных судебных прецедентов не существует, поэтому владельцы меняют окна самостоятельно.

Что касается распространенных слухов о подпольном отоплении, они пока не стали предметом судебного разбирательства и не получили документального подтверждения. Фиксируются лишь случаи подогрева полов с помощью электрического кабеля. В любом случае, любые изменения теплосистемы в отдельной квартире разрешены исключительно при единогласном согласии всех собственников дома.

Постановление министра экономики устанавливает минимальную норму: температура в жилом помещении не должна опускаться ниже 18 градусов по Цельсию. Следовательно, большинство квартирособственников не вправе устанавливать более низкий температурный режим.

Контрасты: жара наверху, холод внизу

Еще одна проблема, с которой сталкиваются жильцы и управляющие, это температурная разница между квартирами в зависимости от их размещения. Конфликты возникают не только между пенсионерами, испытывающими трудности с оплатой, и молодыми семьями с детьми, но и между жителями различных частей здания.

Жительница девятиэтажного дома на Кангеласте Татьяна поделилась своим опытом: в её квартире, расположенной в центральной части здания, всегда очень тепло, в то время как жильцы торцевых квартир и первых этажей страдают от холода. Низкие температуры приводят даже к появлению плесени на стенах. Они регулярно обращаются с жалобами в правление, но повышение температуры для их комфорта создает невыносимую жару в центре дома. Здание не утеплено, только в текущем году заказали проектную документацию. Многие пенсионеры не в состоянии взять кредит на утепление, хотя счета за отопление в неутепленных зданиях также становятся неподъемными.

Председатель правления товарищества Пяхклимяэ, 9 Алексей Максимов рассказал о курьезном случае. Во время его беседы с дворником к нему подошла женщина из торцевой квартиры с просьбой увеличить температуру из-за холода. Спустя четверть часа жительница из центральной части дома попросила, напротив, снизить подачу тепла.

В прошлом году такие обращения стали слишком частыми, и председатель организовал общее собрание для поиска решения. Он провел экскурсию в теплоузел, объяснил принципы регулирования. После консультаций с сантехниками и специализированными компаниями были проработаны различные варианты. Хотя единого мнения достичь не удалось, был выработан определенный алгоритм действий.

В нынешних экономических условиях люди не готовы брать значительные кредиты на утепление. Даже в соседних утепленных домах результаты не всегда оправдывают ожидания, хотя выплачивать кредит придется десятилетиями. Поэтому в доме на Пяхклимяэ, 9 при нестабильной погоде периодически корректируют автоматическую систему отопления, изменяя температурный график. В планах модернизация системы и утепление здания, но в отдаленной перспективе.

Иллюстративное фото: KredEx

Механизм достижения согласия

Учитывая значимость вопроса, включая наличие маленьких детей в семьях и влияние температуры на здоровье и состояние недвижимости, решение следует принимать квалифицированным большинством. Это означает большинство от общего числа собственников, которым принадлежит также большинство в долевой собственности. Если в доме 60 квартир общей площадью 3000 квадратных метров, то решение должно быть поддержано минимум 31 голосом, при этом площадь их квартир должна составлять не менее 1550 квадратных метров.

Удачное решение нашли в доме на Пушкина, 25. Как рассказала председатель Нина Иванова, наиболее острые споры возникали примерно пять-семь лет назад. На общем собрании установили правило: если жители не менее семи квартир жалуются на холод, товарищество может скорректировать температуру в сторону повышения. В доме 80 квартир, и семь составляют около восьми процентов от общего количества.

При меньшем количестве обращений председатель приходит с термометром и проверяет реальную температуру. Ручная регулировка малоэффективна и требует ежедневной корректировки. С этим столкнулись, когда в доме стоял устаревший датчик и система работала с перебоями. После приведения системы в порядок и замены датчика за полторы тысячи евро ситуация нормализовалась. Уже четвертый год не требуется ежедневная регулировка, устанавливается весенний или зимний режим в зависимости от средней температуры наружного воздуха. В текущем году жалоб практически не поступало, возможно, большинство не желает переплачивать.

Дополнительной мерой стало утепление чердачных помещений. Это помогает сохранять тепло на верхних этажах и благоприятно влияет на температурный режим во всем здании. Фасад пока остается без реновации.

Индивидуальное управление отоплением

Некоторые жильцы предпочитают не согласовывать вопросы с другими собственниками и хотят самостоятельно контролировать тепло и расходы. Например, установив счетчики на радиаторы.

Жительница дома на улице Кивилинна Яна рассказала, что при плюсовой температуре на улице в их квартире устанавливается жара, приходится постоянно открывать окна. Около пятнадцати лет назад супруги интересовались возможностью установки счетчиков на батареи, но получили отказ. Однако отапливать улицу экономически нерационально. В реновированных домах такие счетчики устанавливают, и собственники самостоятельно регулируют отопление.

Председатель товарищества Галина Егорова пояснила, что собственник может установить регулирующие вентили на радиаторы и частично перекрывать подачу тепла при избыточной температуре. Однако оплата останется прежней, как у всех остальных. Отопление не подешевеет, можно будет только снизить температуру в квартире.

Для полноценной регуляции температуры и оплаты необходима замена всей отопительной системы дома вместе с радиаторами и установка счетчиков во всех квартирах.

В последние годы такой подход применяется в современных зданиях. Например, в квартирах нового дома по адресу Раудсилла, 1 установлена система водяного контура в полу. Отопление разделено на зоны, каждая оснащена термостатом для установки комфортной температуры. Традиционные радиаторы отсутствуют. Водяной теплый пол обеспечивает равномерное распределение тепла по всей площади.

Старший маклер Trianon Kinnisvara Сергей Горлач отметил, что это энергоэффективное решение, гарантирующее комфорт. Расчет стоимости производится традиционным способом: общий расход распределяется между собственниками пропорционально площади. Благодаря системе утепления фасадов CAPAROL расход центрального отопления в октябре составил 0,68 евро за квадратный метр. Для сравнения, в обычном нарвском доме, где проживает сам маклер, коэффициент составил 2,08 евро за квадратный метр. Разница троекратная.

Разумеется, в типовых нарвских домах подобных тарифов ожидать не стоит, однако профессиональная работа председателей и готовность собственников к диалогу могут способствовать разрешению многих спорных ситуаций.