Чтобы «квартирный вопрос» не испортил жизнь: как грамотно купить-продать

Трудно ошибиться, если предположить, что большая часть взрослого населения Эстонии так или иначе сталкивалась с темой купли-продажи недвижимости. Это подтверждается и на бесплатных юридических консультациях в Эстонском бюро депутата Европарламента Яны Тоом, где люди едва ли не чаще всего задают вопросы именно по этой теме.

На вопросы, связанные с куплей-продажей недвижимости, отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Ежова.

Моя дочь живет в Германии, а в ее доме здесь живу я. Она решила его продать и перевезти меня к себе. Встал вопрос: придется дочериплатить с продажи подоходный налог или нет?

Закон о подоходном налоге гласит, что при продаже недвижимого имущества налогом не облагается доход, полученный при отчуждении недвижимости, если собственник использовал его как основное место жительства и не совершал подобных сделок за последние два года. В этом случае Налогово-таможенный департамент подтверждает, что налог платить не надо.

Так как ваша дочь — собственница недвижимости, но не зарегистрирована и не проживает там, при продаже дома ей придется платить налог.  Однако, если бы она оформила дарственную на дом и подарила его вам, то, не имея за два последних года никаких сделок по продаже недвижимости, при продаже этого дома вы могли бы избежать налогообложения.

Знакомая оформила на мое имя дарственную на квартиру с правом проживания в ней для своих родственников. Если я, в свою очередь,захочу подарить эту квартиру, то смогу это сделать только вместе с этими родственниками?

Главное в подобной ситуации – эти люди должны быть обеспечены жильем. Либо вы продаете квартиру, и у них остается право проживать в ней, либо они согласны выехать в другое помещение, которое их полностью устраивает, и вы продаете квартиру без них.

Если они уже живут в другом месте, то необходимо их согласие на продажу квартиры и подтверждение, что в другой жилплощади они не нуждаются. Рекомендую детали этого вопроса оговорить с нотариусом.

У нас дом в сособственности. Один хозяин имеет 75%, два других, в том числе я,-25%. Имеющий большую долю решил свою недвижимость продать и предложил нам выкупить ее. Мы не согласились. Имеет ли он право осуществить продажу без нашего согласия?

Пока вы все являетесь сособственниками и владеете одним имуществом в разных долях, пока имущество не разделено и за каждым владельцем не закреплен конкретный «уголок», никто продать свою долю без вашего согласия просто так не может.

Если бы совладелец, желающий продать свою долю, подал в суд и поделил части, то свою после этого мог бы выставить на продажу.

***

Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.

После смерти мужа я и моя дочь оформили наследство в совместное пользование. Дочь живет в другой стране и хочет, чтобы я переехала к ней. Значит, мне придется продать что-то здесь и купить какую-то жилплощадь там. У меня есть дача, два гаража и квартира. Как продать лучше, чтобы избежать уплаты налогов?

Наша налоговая система исходит из того, что любая продажа приносит доход. Именно этот доход, то есть разница между покупной и продажной ценами, согласно Закону о подоходном налоге, и облагается налогом. Безусловно, закон предусматривает и налоговые льготы.  А это значит, что при наличии определенных обстоятельств или выполнении условий закон освобождает лицо от уплаты налога.

Например, доход от продажи гаражей всегда облагаются налогом. Однако, если стоимость при продаже не превышает стоимости при покупке плюс затрат на нотариуса, то и налог платить не с чего.

Доход от продажи квартиры не подлежит налогообложению, если вы использовали квартиру как постоянное место жительства, и у вас не было сделок по продаже квартиры два последних года.

Продажа дачи – тут ограничения по размеру участка. Не облагается налогом продажа дачи, если вы владели ею не менее двух лет и размер участка — не более 0,25 га (или 25 соток).

Мы приобрели квартиру с аукциона, купили ее у судебного исполнителя.  Но до заключения договора посмотреть ее нам не дали. А когда попали в квартиру, и муж снял показания водомеров и передал их председателю, в бухгалтерии насчитали 1500 евро долга от прежнего хозяина. Мы, конечно, не согласны его выплачивать, но квартирное товарищество требует, чтобы платили мы. Рассудите нас.

Первое, что вам надо сделать, это подойти к тому судебному исполнителю, через которого вы покупали квартиру, и спросить у него, подавало ли до аукциона квартирное товарищество данные о долге прежнего собственника. Поскольку квартира продавалась с аукциона, а, следовательно, за долги, то по Закону об исполнительном производстве исполнитель запрашивал товарищество об имеющихся на квартире долгах. Товарищество должно было известить об этом судебного исполнителя.  Если товарищество вообще ничего не сообщало или сообщило, что долгов на квартире нет, то с момента заключения сделки по аукциону товарищество теряет право взыскивать этот долг с нового собственника.

Однако товарищество будет искать различные возможности получить эти деньги и может подать на вас в суд. Возможно, оно даже попытается вас заверить, что набежало с момента покупки. Если вы запасетесь документами от судебного исполнителя, то шансов выиграть у товарищества практически нет.

Несколько лет назад мы с сожителем приобрели квартиру как сособственность. Но со временем жить с ним под одной крышей стало невозможно – пьет, поднимает на меня руку. На продажу квартиры согласия не дает. Первым взносом за эту квартиру была сумма, вырученная с продажи моей прежней квартиры, сумму по ипотеке снимают тоже с моего счета. Как мне решить вопрос продажи квартиры?

Из этой ситуации два выхода. Один – если вы действительно договоритесь с сособственником и продадите квартиру. Другой – обращение в суд, потому что все, что касается общей собственности и невозможности договориться друг с другом, рассматривается в суде. В суд вы обращаетесь с исковым заявлением о прекращении сособственности и предлагаете свой вариант раздела имущества.

Разделить недвижимость можно физически — правда, это удобно делать, например, там, где есть общая стена, но два отдельных входа. В такой ситуации половины можно закрепить за каждым владельцем.

Второй вариант – квартира остается у вас, а экс-сожителю вы выплачиваете его долю.

Третий вариант – вы продаете квартиру, а полученные деньги делите между собой. Допустим, получите 50 тысяч, 30 тысяч составляет ипотека. Вы ее выплачиваете, а 20 тысяч делите пополам. Однако, поскольку первичный взнос вносили вы и платили по ипотеке тоже вы, можно уменьшить долю бывшего сожителя в объеме тех сумм, что потратили на эту квартиру вы. Соответствующее решение, рассмотрев все доказательства (ими могут быть выписки с банковского счета), принимает суд.

Квартира досталась мне от тети по завещанию. Проживаю в ней с марта этого года. Можно ли ее продать и не платить подоходный налог?

Рассмотрим, в каких случаях предусмотрены налоговые льготы при продаже квартиры. Вы должны быть в ней прописаны, постоянно в ней проживать и за последние два года не должны были продать ни одной квартиры.

Но главное – надо запомнить, что, если даже вы не должны платить налог, налоговую декларацию надо подавать и указывать в ней сделку по продаже квартиры. И в декларации вы укажите, что в вашем случае применяется льгота.  При желании налоговый департамент может ваши данные проверить.

Подготовила Маргарита Корнышева, советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом